Parteien im Immobilien-Check – Wer bietet die besten Konzepte? Wohin steuert die Immobilienwirtschaft?
- Mit Fragen zum Thema „Wohnen“ haben wir jene Parteien, die für den Nationalrat kandidieren konfrontiert. So können Sie sich bereits vor dem Gang zur Wahlurne ein profundes Bild machen.
- Die Wohnkostenbelastung in Österreich hat sich – entgegen allen Behauptungen – nicht maßgeblich verändert.
- Wien erhöht 2025 wieder die Gebühren und Abgaben.
- Fixtermin im Herbst: der 10. Wohn- und Immobilienrechtstag findet am 28.9.2024 als Online-Kongress statt.
Fragen an die Parteien rund um das Thema „Wohnen“
Wie schon in der Vergangenheit haben wir auch heuer sowohl die derzeit im Parlament vertretenen politischen Parteien wie auch die wahlwerbenden Fraktionen wie KPÖ, Bierpartei und Liste Petrovic mit drei Fragen zum Thema Wohnen konfrontiert. Das Ergebnis der Befragung finden Sie auf Seite xy.
Diese Zusammenfassung enthält die entscheidenden Aussagen darüber, welche wohnpolitischen Überlegungen die einzelnen Parteien hegen, die sich in den nächsten fünf Jahren auch auf Ihre Immobilie auswirken könnten.
Die Forderungen der einzelnen Fraktionen sind enorm: von einer regulierten Mietzinsbildung für sämtlich Mietobjekte einer Immobilie ab einem bestimmten Baujahr über die Abschaffung von befristeten Mietverträgen, einem Aussetzen der Mietenvalorisierung, flächendeckenden Leerstandsabgaben bis zu einer staatlichen Vergabe von Wohnungen, die eine bestimmte Zeit unbewohnt waren, spannt sich der Bogen.
Parteien am linken Rand des politischen Spektrums befürworten die zusätzliche Einführung einer Eigentumssteuer, die sie populistisch „Millionärssteuer“ oder „Reichensteuer“ betiteln. Zu glauben, dass es ohnedies nur die anderen trifft, erscheint in vielerlei Hinsicht bedenklich. Eine „Vermögensteuer“ wird in der Praxis nur geringe Einnahmen für den Fiskus bringen, es sei denn, sie verkommt zur „Mittelstandssteuer“. Die politischen Diskussionen der vergangenen Jahre haben gezeigt, wie schnell die Grenzen für eine solche Steuer nach unten wandern, um ein entsprechendes Aufkommen zu generieren.
In den kommenden Wochen bis zur NR-Wahl, in denen erfahrungsgemäß politische „Wahlzuckerln“ an die jeweilige Klientel verteilt werden, könnten uns noch einige weitere skurrile wohnideologische Ansagen ins Haus stehen. Der ÖHGB wird als Interessenvertretung der österreichischen Haus und Grundbesitzer die Anliegen privater Eigentümerinnen und Eigentümer wie bisher engagiert vertreten.
Gefühlte Wohnkostenbelastung versus tatsächliche Kosten
Der Deloitte Property Index 2024 bestätigt, dass die Mieten in Wien mit durchschnittlich 10,50 Euro pro Quadratmeter im internationalen Vergleich günstig sind. In Metropolen wie London oder Paris zahlt man mehr als das Dreifache. Faktum ist, dass die Wohnkostenbelastung in Österreich seit Jahren stabil ist und etwa 19 Prozent des Haushaltseinkommens beträgt.
Die Wohnversorgung durch den Staat, kann nicht an private Vermieterinnen und Vermieter ausgelagert werden. Mit über 60 Prozent der bundesweiten Mietverhältnisse und rund 220.000 Gemeindewohnungen in Wien, ist die öffentliche Hand der größte Vermieter im Land. Auch wenn sich die Wiener Stadtregierung der Errungenschaften des sozialen Wohnbaus rühmt, der deutlich mehr als die Hälfte aller Mietverhältnisse in der österreichischen Bundeshauptstadt umfasst, schafft es die Stadt Wien nicht, Menschen, die Probleme mit den Wohnkosten haben, mit einer Wohnung zu versorgen. Das liegt daran, dass ein erheblicher Teil der Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen von Menschen bewohnt wird, die keine finanzielle Unterstützung benötigen. Diese profitieren von einer staatlichen Transferleistung, die ihnen ein verstecktes, steuerfreies Einkommen verschafft, letztlich nicht nur auf Kosten der Steuerzahler, sondern auf Kosten derer, die eine Unterstützung benötigen.
Das ständige Wiederholen der Behauptung, die Mieten würden unaufhörlich steigen, zielt darauf ab, die Rechtfertigung für noch mehr Regulierungen im privaten Mietsektor zu erlangen. Die Subventionierung von Wohlhabenden im sozialen Wohnbau führt zu einer ungerechten Verteilung.
Wien erhöht die Gebühren ab 2025
Dass die „gefühlten“ Wohnkosten so hoch sind bzw. steigen, liegt zu einem beträchtlichen Teil an den stetig steigenden Betriebskosten, vor allem den Gebühren, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat. Es ist schon bemerkenswert, wie das rote Wien einerseits die Anpassung der Mieten an den Verbraucherpreisindex (VPI) lautstark verurteilt und bekämpft, aber gleichzeitig nicht zögert, die städtischen Gebühren genau an diesen zu koppeln. Offensichtlich gelten hier zweierlei Maßstäbe: Während private Vermieter bei ihren Immobilien, die ständig steigenden Kosten und den immensen Sanierungsaufwand weiterhin schultern müssen, ohne dies auf die Mieten umlegen zu dürfen, sieht die Stadt Wien keine Alternative zur Erhöhung von Müll-, Wasser- und Kanalgebühren. Offenbar sind Investitionen in die städtische Infrastruktur alternativlos. Warum darf diese Regelung für Vermieter nicht gelten? Diese Doppelmoral ist haarsträubend.
Wenn Leerstandssteuern ins Leere laufen
Leerstand ist eine Mähr und eine unbewohnte Immobilie kann auf unzählige Gründe zurückzuführen sein: Beispielsweise Sanierung, Umbau, Mietersuche, ein langwieriges Verlassenschafts- oder Scheidungsverfahren, nicht gemeldeter Neben- oder Freizeitwohnsitz, Übersiedelung ins Alters- oder Pflegeheim, beruflich bedingte zeitweilige Abwesenheit u.v.m. Mittlerweile haben ausnahmslos alle Bundesländer, die eine Besteuerung von Leerstand eingeführt haben erkannt, dass Leerstandssteuern kein geeignetes Instrument sind, um den Wohnungsmarkt zu entlasten oder die Gemeindekassen zu füllen. Ein natürlicher Leerstand z.B. für Umbauarbeiten bei Mieterwechsel oder Mietersuche ist immer gegeben, daher ist ein Leerstand von 0% reiner politischer Populismus.In strukturarmen Gebieten stehen Wohnungen auch deshalb leer, weil die Menschen aus solchen Bezirken wegziehen. Eine Vermietung oder ein Verkauf in Gemeinden, in denen die Bevölkerungszahlen sinken, erweist sich oft als unmöglich. Muss man jetzt das Elternhaus abreißen, wenn man woanders arbeitet und deshalb nicht im Elternhaus wohnen kann? Oder darf man es als Zweitwohnsitz verwenden, ohne „Eigentumsstrafsteuer“ zu zahlen?
10. Wiener Immobilien- und Mietrechtstag
Ein zehnjähriges Jubiläum feiert dieser Tage der Wiener Immobilien- und Mietrechtstag, der am 28.9.2024 wieder als Online-Kongress stattfinden wird. Juristen, Ökonomen und Praktiker der Immobilienwirtschaft haben auch dieses Jahr wieder die Möglichkeit teilzunehmen. Zahlreiche Vorträge, zu denen auch ich wieder als Redner eingeladen worden bin, informieren über Entwicklungen und Neuerungen im Immobilien- und Mietrecht.
Die Teilnahme an dieser Onlineveranstaltung ist gratis. Eine Übersicht über das Programm sowie eine Anmeldung können Sie unter www.wimt.at vornehmen.
