Die starke Wohnbaukonjunktur der vergangenen Jahre klingt ab, und die Auflagen und Regulierungen für Immobilienbesitzer nehmen zu. Aufgabe der Politik ist es, auf dynamische Prozesse zu reagieren und dabei bestmöglich einzuwirken. Starre Kreditvorschriften sind kontraproduktiv. Die Erfindung neuer Steuern und Abgaben belasten den Mittelstand und gefährden die Bildung von Eigentum.
KIM-Verordnung aussetzen!
Die im August 2022 von der Finanzmarktaufsicht erlassene Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-Verordnung), die erstmals bindende Regelungen für Wohnkredite enthält und den Vergabespielraum der Banken deutlich einschränkt, wurde zu einem Zeitpunkt erlassen, als sich die Immobilienpreise auf hohem Niveau befanden, Kredite leicht zu bekommen und die Kreditzinsen niedrig waren.
Diese Verordnung argumentiert ihre Berechtigung damit, eine Überhitzung des Immobilienmarktes zu verhindern. Doch mittlerweile verfehlen diese Maßnahmen ihr Ziel. Der Immobilienmarkt hat sich seitdem gravierend gewandelt. Die Europäischen Zentralbank (EZB), die ihre jahrelange Nullzinspolitik mit Juli 2022 verlassen und den Leitzins mittlerweile zum zehnten Mal angehoben hat, greift durch das Verteuern von Wohnkrediten in den Immobilienmarkt ein. Der Erwerb von Wohnungseigentum für junge Familien und den Mittelstand wird hiermit erheblich erschwert. Das zeigt sich auch bei der Vergabe von Wohnbaudarlehen. Diese ist massiv eingebrochen.
Wenn auch die leichte Entschärfung der Regelungen für den Bereich der Zwischenfinanzierung im Frühjahr 2023 zu minimalen Verbesserungen geführt hat, bewirken die Maßnahmen der KIM-Verordnung spürbare Veränderungen auf dem Immobilienmarkt. Anhand der rückläufigen Anzahl an Baubewilligungen werden diese deutlich ersichtlich.
Speziell beim Neubau und dem Erwerb von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen müssen bestehende Spielräume optimal genützt werden. Die KIM-Verordnung erweist sich aufgrund der fixen Beträge – maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren, 20 Prozent Eigenkapital, 40% Schuldendienstquote – in der aktuellen Situation als zu starr. So macht es keinen Sinn, die Schuldendienstquote mit einem fixen Prozentsatz zu versehen, weil man nicht alle Haushaltseinkommen über einen Kamm scheren kann. Haushalte, die über ein gutes Einkommen verfügen, können und wollen höhere Kreditraten zahlen. Es ist höchste Zeit, eine dynamische Anpassung an die sich geänderten Umstände vorzunehmen.
Mehrwertabgabe: Sozialer Ausgleich oder Abzocke?
Der neue SPÖ-Bundesvorsitzende hat die in den Medien kursierenden Fälle von Grundstücksumwidmungen zum Anlass genommen, um ein neues Neidthema aufzugreifen: Neben der Forderung nach Einführung von Vermögens-, Erbschafts- und Schenkungssteuer fordertt er die Mehrwert- oder Umwidmungsabgabe als „dritte Abgabe im Bunde“.
Es ist im hohen Maße irritierend, dass die reflexartigen Reaktionen der SPÖ, wenn sie ein Problem zu erkennen glaubt, darin besteht, sofort nach einer neuen Steuer- und/oder Abgabe zu rufen, selbst wenn es – wie hier – eine solche Abgabe materiell in der Form der Immobilienertragsteuer ohnehin schon gibt.
Vereinfacht geht es den Proponenten darum, „Gewinne“ eines Liegenschaftseigentümers, die im Zuge einer Umwidmung entstanden sind, zu besteuern. Werden also Flächenwidmungs- und Bebauungspläne geändert, die für den Eigentümer bessere Nutzungsmöglichkeiten und in weiterer Folge eine Erhöhung des Grundstückswertes zur Folge haben, soll dieser bereits mit der Rechtskraft der Planungsänderung zur Kasse gebeten werden.
Abseits der Theorie sieht die Realität jedoch anders aus: Eine Umwidmung hat für den Eigentümer keinen Vorteil, wenn er sein Grundstück nicht verwerten will. Auf der einen Seite hat der Eigentümer nichts von der Umwidmung, er kann von einem Grundstück nichts abbeißen, er kann auch eine Umwidmung nicht erzwingen, sondern erfolgt diese in der Regel aus öffentlichem Interesse. Auf der anderen Seite muss er zu einem Zeitpunkt eine entsprechende Summe aufbringen, um die vermeintliche Wertsteigerung abzugelten, die für ihn nicht relevant ist. Denkbar sind auch Fälle, in denen ein Grundstück nach erfolgter wertsteigernder Umwidmung massiv an Wert verliert. Eine einmal bezahlte Abgabe für theoretische Gewinne, die sich nur auf dem Papier manifestiert haben, würden Eigentümern bei nachträglichem Wertverlust massiven Schaden zufügen.
Dass Eigentümer auf ihre Grundstücke angewiesen sind und nicht verkaufen wollen, kann viele Gründe haben. Ein klassisches Beispiel: Auf dem nachbarlichen Grundstück können sich die eigenen Kinder ansiedeln, um in der Nähe der Eltern zu wohnen und diesen im Alter beizustehen.
Das Wort „Umwidmungsgewinn“ ist unzutreffend, weil mit der Umwidmung allein kein Gewinn realisiert wird. Ein Gewinn entsteht erst durch den nachfolgenden Verkauf, der dann ohnehin mit einer saftigen Immobilienertragssteuer vom Umwidmungsgewinn behaftet ist.
Es liegt damit eine zweifache Besteuerung desselben Vorgangs vor und wird damit der Mittelstand so aus dem Eigentum getrieben.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass eine Mehrwert- oder Umwidmungsabgabe Eigentümer, die ihr Eigentum nicht verwerten wollen, dazu zwingt, einen Gewinn zu zahlen, der nur auf dem Papier besteht. Bei Realisierung des Gewinnes etwa durch Veräußerung schlagt ohnehin die ImmoESt zu.
Das ständige Andenken von Steuern und Abgaben in einem Hochsteuerland wie Österreich macht den Aufbau von Eigentum unnötig schwer und gefährdet die Rechtssicherheit im Land. Eine solche zusätzliche Steuer trifft absolut die Falschen. Dazu zählen vor junge Menschen, die sich etwas anschaffen wollen und mit einer solchen Abgabe vor weiteren finanziellen Hürden stehen. Wer sich das Image einer „Partei der Häuslbauer“ zuschreibt, muss auch diese Konsequenzen bedenken.
