Auch im Wohnen gilt: Je geringer das Angebot, desto höher die Nachfrage und umgekehrt. Starke Regulierungen hingegen verknappen das Angebot und schützen meist die Falschen.Der Berichterstattung in den Medien war zu entnehmen, dass der Neubau in manchen Bundesländern auch aufgrund des Baubooms der vergangenen Jahre mittlerweile über Bedarf liegt. In Wien sollen mehr Wohneinheiten auf den Markt gekommen sein, als Haushalte gegründet wurden.
War noch in den vergangenen Jahren der Fokus im Neubau auf die Errichtung von Eigentumswohnungen gerichtet, ist laut einer Studie des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO in Kooperation mit Exploreal ein deutlicher Trend in Richtung Mietwohnungen zu erkennen.
Demgegenüber zeigt sich, dass die Wohnbauförderungsausgaben der Länder im Jahr 2018 nach aktuell veröffentlichten Zahlen um 18 Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnitt lagen.
Wohnungen in Gebäuden, die im Neubau frei finanziert wurden, unterliegen den Mietzinsbeschränkungen des Mietrechtsgesetzes nicht. Im Fall einer Vermietung kommt eine freie Mietzinsbildung zur Anwendung.
Die verstärkte Bautätigkeit der letzten Jahre im freifinanzierten Bereich zeigt deutlich, dass genau dort, wo ein Markt zugelassen wird, auch für ein entsprechendes Angebot gesorgt wird und zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Unter diesen Gegebenheiten können die Mechanismen des Marktes ihre bedeutsamen Wirkungen entfalten: Die Marktpreise lenken die Zuteilung von Wohnraum auf die Nachfrage. Ist das Angebot schließlich gesättigt, gibt es also keine entsprechende Nachfrage, sinken die Preise.
Genau das Gegenteil trifft ein, wenn der Staat durch Mietpreisbegrenzungen in den Markt eingreift und diesen durch Regulierungen beschränkt. Die Renditen sinken und Investitionen machen sich nicht mehr bezahlt. Die Folgen davon lassen sich anhand der Wiener Gründerzeit-Zinshäuser ablesen: Laut Zinshaus-Marktbericht von Otto Immobilien ist innerhalb der letzten zehn Jahre der Anteil von 15.529 Gründerzeit-Zinshäusern auf 13.958 geschrumpft. Dies entspricht einem Minus von 10% und hat zur Folge, dass in Wien durchschnittlich 150 Häuser pro Jahr aus dem Mietmarkt „verschwinden“. Oft werden daraus Eigentumswohnungen in Eigennutzung.
Die Logik des Marktes, der sich nun einmal über Angebot und Nachfrage definiert, lässt sich auch anhand von anderen Beispielen veranschaulichen: Nehmen wir an, der Staat verordnet, dass ein Seidl Bier nur mehr fünfzig Cent kosten darf. Wer glaubt, dass dieses Preisdiktat ohne Folgen bleibt, der irrt. Es wird nämlich nicht das Seidl billiger werden, sondern es wird weniger Seidl Bier geben.
Von Regulierungen und den Folgen künstlicher Verknappung getroffen werden aber diejenigen, die ohnehin über keine großen finanziellen Mittel verfügen. Denn wenn auf dem Wohnungsmarkt die Nachfrage höher als das Angebot ist, wird ein Vermieter einem zahlungskräftigen Mieter den Vorzug geben.
In Berlin wurde im Oktober ein sogenannter Mietendeckel beschlossen, der ab 18.6.2019 – das ist der Zeitpunkt der Beschlussfassung der wesentlichen Eckpunkte für diese Maßnahme – für Wohnungen gelten soll, die vor 2014 gebaut wurden. Begründet wird diese tiefgreifende Maßnahme damit, dass die Wohnkosten in Berlin in den vergangenen Jahren so stark gestiegen sind.
Nun sollen die Mieten für rund 1,5 Mio Wohnungen auf die Dauer von fünf Jahren eingefroren werden. Vorgesehen sind Obergrenzen für Neuvermietungen und Grenzen für Bestandsmieten. Bestandsmieten dürfen die Obergrenzen um nicht mehr als 20% überschreiten.
Besonders bedenklich erscheint das nachträgliche Absenken von Bestandsmieten auf ein beliebig festgelegtes Preisniveau. Dies ist ein schwerer Eingriff in bestehende Verträge, ist der Rechtssicherheit abträglich und weckt falsche Erwartungen.
Es kann davon ausgegangen werden, dass mit dem in der Bundeshauptstadt geschaffenen Gesetz das deutsche Bundesverfassungsgericht beschäftigt sein wird und insbesondere die Frage zu klären haben wird, inwieweit ein Land in die Gesetzgebungskompetenz des Bundes überhaupt einzugreifen berechtigt ist.
Welche Aussichten für private Haus- und Wohnungseigentümer bestehen, die Wohnraum gewinnbringend bewirtschaften und weiterentwickeln wollen, möchten wir anlässlich des bevorstehenden „Internationalen Tag des Eigentums“, welcher am 29. November stattfindet, behandeln. Der Politikwissenschaftlicher und Kommunikationsexperte Dr. Thomas Hofer wird eine Analyse abgeben und anschließend werden Experten – darunter auch Präsident Dr. Warnecke unserer Schwesternorganisation von Haus & Grund Deutschland – über Herausforderungen der privaten Immobilienwirtschaft diskutieren.
Dazu lade ich Sie herzlich ein!
Ihr Martin Prunbauer
