Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebremst hoch. Laufend wird von gestiegenen Baukosten, hohen Zinsen und strengen Kreditvergaberegelungen berichtet, die einen eklatanten Einbruch der Wohnbautätigkeit zur Folge haben. Die Politik sieht sich gefordert zu reagieren und kommt auf die schlechte Idee, die Einhebung von hohen Abgaben durch die Länder zum finanziellen Vorteil der Gemeinden zu ermöglichen. Damit führt sie ohne objektivierbare Grundlage eine Substanz- und Eigentumssteuer ein.
Die Zahlen sprechen dagegen
Die Statistik Austria hat berechnet, dass sich die Anzahl der Baugenehmigungen seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2010 auf dem Tiefpunkt befindet. Gab es im Jahr 2017 noch 86.300 Baubewilligungen, waren es 2023 nur mehr 46.600.
Steuern auf Leerstand, Freizeit- und Nebenwohnsitze
Die Politik will mit dieser Steuer Wohnraum mobilisieren. Dabei verkennt sie, dass Menschen, die hart gearbeitet, ihr erworbenes Geld bereits versteuert und gespart haben, durch diese Aktion in ihrem Eigentum stark gefährdet sind. Denn das ehemalige Häuschen der Großeltern oder die bescheidene Ferienwohnung auf dem Land müssen verkauft werden, wenn sich deren Eigentümer die Erhaltung aufgrund hoher Steuern nicht länger leisten können.
Wer seinen Freizeit- oder Nebenwohnsitz also nicht vermieten will, soll künftig bestraft werden. Diese Maßnahme öffnet die Tür zu einer beunruhigenden Entwicklung, mit der Eigentumsrechte massiv bedroht und eine Besteuerung ohne fundierte Grundlage ermöglicht wird. Strafen auf Leerstand, Freizeit- und Nebenwohnsitze schaffen keinen Wohnraum und werden nicht dazu führen, dass Wohnungssuchende aus Innsbruck das in Allentsteig befindliche Sommerhäuschen als Hauptwohnsitz beziehen werden.
Trotz mehrmaliger Beteuerungen der Bundesregierung, keine Vermögenssteuern einführen zu wollen, handelt es sich bei Abgaben auf Leerstand, Freizeit- oder Nebenwohnsitze de facto um Steuern, die auf die Substanz, also das Eigentum abstellen. Getroffen werden nicht die Superreichen, sondern vor allem der Immobilien besitzende Mittelstand.
Jüngste Zahlen bestätigen, dass Österreich im jährlichen OECD-Vergleich bei der Steuer- und Abgabenquote den dritthöchsten Wert aufweist. Dass künftig auch noch Substanzsteuern in einem Hochsteuerland wie Österreich eingehoben werden dürfen, ohne auch nur den geringsten Beweis für tatsächlich hohen Leerstand liefern zu müssen, ist aus wohnpolitischer Sicht nicht sinnvoll.
Selbst Greenpeace – wohl keine „Spekulanten“ – hat erhoben, dass die Leerstandsquote in Österreich 4,7 Prozent beträgt. Auf Basis dieser Zahlen, die laut Literatur in einer völlig normalen Bandbreite – es muss so etwas wie einen natürlichen Leerstand geben – liegen, astronomische Steuern einheben zu dürfen, die die Erhaltung von Eigentum gefährden, ist insbesondere in schwierigen Zeiten unseriös.
Einige Gemeinden spekulieren bereits jetzt mit sprudelnden Einnahmen, die laut Greenpeace ein Steueraufkommen bis zu 1,7 Milliarden Euro erwarten lassen. Der damit verbundene Aufwand ist in dieser Rechnung jedoch nicht berücksichtigt und gleicht einem Bürokratiemonster.
Vertragsraumordnung – Die Tücke steckt im Detail
Kürzlich wurde dem Parlament ein weiterer Initiativantrag zur Behandlung vorgelegt, mit dem neuerlich an den Kompetenzartikeln der österreichischen Bundesverfassung geschraubt werden soll. Demnach sollen die Länder in der Gesetzgebung in den Angelegenheiten der örtlichen Raumplanung befugt sein, das Zustandekommen eines zivilrechtlichen Vertrages als eine Voraussetzung für hoheitliches Handeln vorzusehen.
In der Praxis spricht man von sogenannten „Raumordnungsverträgen“, mit denen den Gemeinden die Möglichkeit eingeräumt wird, bestimmte Bebauungs- und Nutzungsvorgaben auf zivilrechtlicher Basis, eben durch einen Vertrag mit dem Grundeigentümer, sicherzustellen.
Erscheint die Schaffung von vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten beim ersten Anblick begrüßenswert, ist zu berücksichtigen, dass die Bandbreite an möglichen Regelungsinhalten von derartigen Raumordnungsverträgen groß ist. Diese reichen von Baulandsicherungsverträgen, Überlassungsverträgen bis hin zu diversen Aufschließungsverträgen u.v.m.
Es ist ein wesentliches Ziel der Gemeinden dafür zu sorgen, dass genügend und möglichst zusammenhängende Flächen vorhanden sind, um den jeweiligen Bedürfnissen (gewerbliche Flächen, Flächen für Wohnraum etc.) nachzukommen. Je geringer die räumlichen Ressourcen in einer Gemeinde sind, desto höher sind die Herausforderungen, sinnvoll zu gestalten.
Die gesetzgeberischen Vorgaben, die die vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten der Gemeinden bestimmen, müssen daher genau überlegt und festgelegt werden. Keinesfalls darf damit eine Überforderung oder Übermacht der Gemeinden verbunden sein. Wie jeder privatrechtliche Vertrag auch, soll mit einem Vertrag ein Interessenausgleich geschaffen werden. So dürfen Eigentümer nicht zum Vertragsabschluss gedrängt werden, etwa wenn eine Gemeinde die Widmung von Bauland davon abhängig macht, dass ihr eine größere als der zur Aufschließung nötigen Fläche überlassen wird. Letztlich darf der Vertrag nicht strenger sein als eine gesetzliche Vorschrift bzw. eine Norm.
Nur eine klare und transparente Gesetzgebung sowie Mechanismen zur Kontrolle und Rechenschaftspflicht könnten dazu beitragen, mögliche Risiken zu minimieren.
Hintergrund für dieses Vorhaben bildet eine Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes, in welchem sich das Höchstgericht vor 25 Jahren dezidiert gegen eine Koppelung von hoheitlicher Flächenwidmung und privatrechtlicher Vereinbarung ausgesprochen hatte. Nun soll – wie bei den Leerstandsteuern auch – die Rechtsprechung durch Verfassungsgesetz umgangen werden. Es ist abzulehnen, dass der Gesetzgeber Entscheidungen des VfGH durch Verfassungsgesetze unterläuft. Das sollte ein Stil des letzten Jahrtausends sein und nicht aktuelle Politik.
Diese erweiterten Länderkompetenzen sind mit der legistischen Herausforderung verbunden, dass künftige Regelungen auch der Prüfung vor dem Verfassungsgerichtshof Stand halten müssen.
