Die Ereignisse der letzten Wochen haben sich überschlagen und uns allen große Einschränkungen abverlangt. Im Eiltempo wurden Maßnahmen getroffen, Gesetze und Verordnungen erlassen, Richtlinien erstellt. Die Beratung unserer Mitglieder in den Landesverbänden lief auf Hochtouren.
Bereits unmittelbar nach der ersten Ankündigung von behördlichen Geschäftsschließungen waren unzählige Vermieter von Geschäftslokalen mit Forderungen ihrer Mieter nach Entfall oder Minderung der Miete konfrontiert. Die Juristinnen und Juristen der einzelnen Landes- und Bezirksverbände haben und hatten alle Hände voll zu tun, da es für Antworten auf die jeweiligen Fragen der Mitglieder kein Patentrezept und keine generelle Musterlösung gibt. Jeder Fall muss anhand der Umstände des Einzelfalls beurteilt werden.
Viele Fragen müssen dazu geklärt werden wie etwa: Handelt es sich um Miete oder Pacht? Was steht im Mietvertrag? Wurde das Risiko der Gefahrtragung wirksam ausgeschlossen? Zu welchem konkreten Zweck erfolgte die Vermietung? Kann der Mieter die gemieteten Räumlichkeiten weiterhin nützen etwa durch ein Catering, Lieferservice oder im Onlinehandel? Besteht ein großes Interesse des Vermieters, den Mieter zu halten?
Unterschiedliche Auslegungen von Experten über die Anwendbarkeit der §§ 1104 ff ABGB, welche einen Entfall oder eine Minderung des Mietzinses bei außerordentlichem Ereignis normieren, kursierten in der Fachwelt, aber auch in den einzelnen Medien. Umso wichtiger war es, gegenüber den Medien zu betonen, dass die zitierten Fälle keine einheitliche rechtliche Beurteilung möglich machen, sondern jeweils immer der jeweilige Einzelfall unter die Lupe genommen werden muss und eine endgültige Klärung mangels gesicherter Rechtsprechung erst durch den Obersten Gerichtshof erfolgen wird.
Die Regierung hatte bei ihren ersten Rettungsmaßnahmen wie Kurzarbeit, staatlichen Haftungen für Überbrückungskredite und Hilfsfonds vor allem Selbstständige, Arbeitgeber und Arbeitnehmer aber auch Arbeitslose im Fokus ihrer Politik. Die in aller Eile geschaffenen gesetzlichen Grundlagen für die Einrichtung diverser Unterstützungsfonds hätten vom Wortlaut auch private Vermieter mit Einkommensverlusten eingeschlossen, doch setzten die in Folge der Gesetze erstellten Richtlinien für die Anspruchsberechtigung den Betrieb eines gewerblichen Unternehmens voraus. Private Vermieter wurden also von diesen Unterstützungen ausgeschlossen
Der ÖHGB kritisierte, dass das wirtschaftliche Risiko für Mietausfälle nicht beim Vermieter hängen bleiben dürfe und forderte die nachträgliche Aufnahme privater Vermieter in diese Unterstützungsfonds.
Je länger die Krise andauert und der damit verbundene wirtschaftliche Schaden für uns alle wächst, desto lauter wurden und werden die Rufe nach vermehrter Unterstützung von Wohnungsmietern. Pikanterweise rechtfertigte die Bundesregierung die Notwendigkeit ihrer Hilfsmaßnahmen bis dahin bereits mehrmals mit dem Hinweis, dass alle von der Corona Krise betroffenen Menschen auch weiterhin ihre Wohnkosten bestreiten können.
Auch wurde beschlossen, dass Mietern, die durch die Krise wirtschaftlich hart getroffen wurden, für offene Mietzinszahlungen im 2. Quartal nicht gekündigt werden kann. Die gerichtliche Einforderung der offenen Mietzinse wurde auf den 1.1.2021 hinausgeschoben und die Kündigung wegen Nichtbezahlung des Mietzinses im 2. Quartal 2020 erst ab 1.7.2022 zugestanden. Darüber hinaus wurde beschlossen, laufende Räumungsexekutionen auf Antrag des Mieters sechs Monate ab Bewilligung aufzuschieben ohne Rücksicht darauf, aus welchem Grund die Räumung bewilligt wurde. Eine Aufschiebung kann daher auch ein Mieter beantragen, der den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt hat oder das Haus wegen unleidlichen Verhaltens oder sogar Gefährdung der körperlichen Sicherheit längst verlassen sollte.
Auch die Betriebskosten müssen weiterhin vom Vermieter getragen werden. Das Gesetz verwendet den Begriff „Miete“ und versteht darunter nicht nur den Hauptmietzins, sondern auch die darauf entfallenden Betriebskosten. Ein Vermieter erleidet somit nicht nur einen Mietzinsverlust, sondern hat auch noch die vom Mieter zu leistenden Betriebskosten vorzustrecken. Dabei hat ein Vermieter keine Gewissheit, ob er dieses Geld jemals wiedererhält.
Nach der Krise…
Die aktuelle Entwicklung des Verlaufes der Pandemie gibt uns zwar einen Hoffnungsschimmer für erste Entspannung, doch lässt sich auf wirtschaftlicher Ebene die Dimension einer unvermeidbaren Rezession derzeit noch nicht endgültig einschätzen. Laut Wifo erwartet uns nicht nur die schärfste Rezession „seit Beginn der ökonomischen Aufzeichnungen“, sondern auch – nach dem Erfolg des ersten Budgetüberschusses im vergangenen Jahr seit 1954 – das höchste Budgetdefizit der Zweiten Republik.
In zahlreichen Statements gegenüber den Medien verwies der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund daher ganz besonders auf die kleinen und mittleren Eigentümer und deren großen Anteil an den Gesamtinvestitionen im Bau- und Baunebengewerbe, die es auch wieder brauchen wird, um nach der Krisenzeit die kleinteilig organisierte heimische Wirtschaft hochzufahren. Schließlich haben wir uns auch in der Vergangenheit immer als stabiler Konjunkturmotor bewiesen. Diesen sollte man aus Sicht der Politik pflegen und regelmäßig warten und ihm nicht auch noch das Öl wegnehmen, wenn schon das Benzin immer weniger wird.
Damit Sie sich ein Bild über die Aktivitäten des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes der letzten Wochen machen können, lade ich Sie ein, unsere Website www.oehgb.at zu besuchen. Unter der Rubrik „Presseaussendungen“, „Medienberichte“ und „Über uns“ (Aktivitäten) erhalten Sie zusammengefasst alle diesbezüglichen Informationen.
