Zum Zwecke der Baulandmobilisierung und Erhöhung des Wohnraumangebotes setzt die Politik vermehrt auf Zwang gegenüber privaten Eigentümern. Das Ergebnis einer solchen Anlassgesetzgebung steht aber schon jetzt fest: Es wird nicht mehr Wohnraum geschaffen. Straf- und Zwangsmaßnahmen belasten den Verwaltungsapparat, spülen unverhältnismäßig wenig Geld in die Staatskassen und greifen unzulässig in das Eigentumsrecht ein.
Was ist Leerstand?
Nach wie vor gibt es keine allgemein gültige Definition, was unter Leerstand zu verstehen ist. Das liegt vor allem daran, dass es unzählige Gründe gibt, warum eine Wohnung für eine bestimmte Zeit nicht genützt wird. Diese reichen von Sanierungsarbeiten, der Suche nach einem geeigneten Mieter, Durchführung von langwierigen Gerichtsverfahren z.B. wegen Nichtbenützung oder Nichtzahlung des Mietzinses bis hin zu zeitweiser Abwesenheit aus beruflichen und gesundheitlichen Gründen oder zu Zwecken der Ausbildung.
Leerstand macht für private Vermieter keinen Sinn
Eigentümer eines Zinshauses oder einiger Wohnungen sind selbstverständlich daran interessiert, die eigenen Objekte fruchtbringend zu bewirtschaften. Bei einer Leerstehung entgehen nicht nur Mietzinseinnahmen, es sind auch laufende Betriebskosten zu bestreiten. Leerstand kostet dem Eigentümer Geld, ausbleibende Einnahmen gefährden die laufende Erhaltung eines Objekts und verhindern die weitere zeitgemäße Entwicklung der Immobilie. So der Eigentümer sich allerdings für eine Leerstehung entschließt, ist das aufgrund des Eigentums rechtens und keinesfalls „strafwürdig.“
Leerstandsabgabe ist nicht treffsicher
Befürworter einer Leerstandsabgabe in Salzburg beabsichtigen mit ihrem Ansinnen diejenigen zu treffen, die wertvollen Wohnraum horten.
Wer Immobilien in der Absicht anschafft, diese leer stehen zu lassen – was dem Eigentümer zusteht – um auf eine Wertsteigerung zu warten oder diese nur sporadisch zu nutzen, dem wird eine Strafzahlung in der beabsichtigten Höhe nicht wehtun. Die Androhung einer Abgabe wird dann auch kein Anreiz sein, diese Wohnungen in die Vermietung zu geben.
Tatsache hingegen ist, dass die Einhebung einer solchen Abgabe mit einem gewaltigen zeitlichen und administrativen Aufwand einhergeht. Dagegen erscheinen die erwarteten Einnahmen iHv 4 bis 5 Millionen Euro unverhältnismäßig.
Aber was ist mit all jenen günstigen Altmietverträgen über Wohnungen, die nur mehr sporadisch – etwa für einen gelegentlichen Theater- oder Opernbesuch – benützt oder für das Enkerl aufgehoben werden? Hier ist es der strenge Mieterschutz, der ein Horten dieser Mietwohnungen begünstigt und dem Markt wertvollen Wohnraum entzieht. Auch die Judikatur macht die Durchsetzbarkeit einer Kündigung in diesen Fällen schwierig. Eine Abgabe für Mieter, die leer stehen lassen, ist nicht vorgesehen?
Liberalisierung anstelle von Reglementierung und Strafen
Das viel größere Problem ist der Fehlbelag von Wohnungen, die auf ein veraltetes Mietrecht mit rigiden Mietzinsbeschränkungen, engen Kündigungsbeschränkungen, unflexiblen Befristungsregelungen, großzügigen Eintrittsrechten und unantastbaren Altmietverträgen zurückzuführen sind. Hier müsste der Hebel angesetzt werden und nicht mit einer bereits einmal als verfassungswidrig erkannten Leerstandsabgabe gedroht werden.
Unzulässiger Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum
Man wird nicht genug gesetzliche Ausnahmetatbestände für eine Leerstandsabgabe fabrizieren können, um wenigstens jene Eigentümer nicht zu bestrafen, die im Grunde vermieten wollen. Eine Leerstandsabgabe, die schon vom Gedanken her eigentumsfeindlich ist, wird dieses Ziel mit Sicherheit verfehlen.
Zu bedenken ist, dass mit einer einmal eingeführten Leerstandsabgabe Tür und Tor für weitere unerwünschte Eingriffe ins Eigentum eröffnet werden.
Leerstand kann viele gute Gründe haben. In dessen Besteuerung jedoch wird kein einziger vernünftiger Grund zu finden sein.
