Das Superwahljahr 2024 wird mit Sicherheit auch den Immobiliensektor in der einen oder anderen Weise beeinflussen. Möglicherweise wird ein „schmutziger“ Wahlkampf die voraussichtlich im Herbst stattfindenden Nationalratswahlen begleiten, in dem Parteien und Kandidaten wieder ungeniert „Wahlgeschenke“ verteilen werden, um die eigene Klientel zu bedienen. Auf private Immobilienbesitzer wird dabei gerne vergessen. Der ÖHGB wird daher auch im laufenden Jahr mit vollem Einsatz und gebührender Aufmerksamkeit die Themen der Immobilienwirtschaft in der Öffentlichkeit vertreten und eine starke Stimme der privaten Haus- und Grundbesitzer sein.
Mietpreisbremse
Noch im alten Jahr verabschiedete das Parlament mit einfacher Mehrheit das 3. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (3. MILG). Diesem Gesetz waren mehr als zwei Jahre währende Diskussionen um die Wertsicherung der Mieten vorausgegangen, die ihren Anfang in der coronabedingten Aussetzung der Wertanpassung im Frühjahr 2021 genommen hatten.
Das gesetzliche Versprechen, als Ausgleich für die Aussetzung die Richtwertanpassung in den folgenden zwei Jahren nachzuholen und auch die Kategoriebeträge bei Überschreiten der 5-Prozent-Schwelle zu valorisieren, führte zu erbitterten Kontroversen. Durch intensive Aktivitäten auf politischer und medialer Ebene ist es uns gelungen, in den Hochzeiten steigender Inflation die Valorisierungen für Vermieter durchsetzen. Dem politischen Willen geschuldet wurde dann noch rechtzeitig vor Weihnachten eine Bremsung vorgenommen und – auf Kosten der Vermieter – das Füllhorn über den gesamten regulierten Mietsektor geschüttet.
Kurz zusammengefasst sind damit folgende Änderungen verbunden: Die Indexierung der Richtwertmieten erfolgt ab dem Jahr 2025 jährlich und nicht mehr alle zwei Jahre. Einer jährlichen Indexierung unterliegen künftig auch die Kategoriebeträge, ebenfalls beginnend mit 1. April 2025. In diesem und dem darauffolgenden Jahr erfolgt die Valorisierung auf Basis des Jahresdurchschnittswertes des Vorjahres mit einer Deckelung von 5 Prozent. Ab 2027 wird der Berechnungsmodus geändert, indem die durchschnittliche Inflation der vorangegangenen drei Jahre als Maßstab herangezogen werden und Überschreitungen der 5 Prozent Grenze nur zur Hälfte eingerechnet werden.
Übersehen wird, dass vor Einführung einer Mietpreisbremse nicht nur die Mieten angepasst wurden und daher nicht nur die nominalen Bruttomieten gestiegen sind, sondern sich auch die Haushaltseinkommen im gleichen Ausmaß erhöht haben. Es stellt sich daher aus umverteilungspolitischer Sicht die Frage nach der Sinnhaftigkeit einer derartigen Bremse, und zwar nicht nur die von privaten Mietwohnungen, sondern auch die von Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen. Tatsächlicher Handlungsbedarf besteht hinsichtlich der Mietbelastung in den untersten Einkommensschichten, insbesondere auf dem privaten Wohnungsmarkt im Wege der Subjektförderung.
Die Bremse wird sich auf Investitionen in den Erhalt und die Verbesserung von Liegenschaften auswirken. Dies ist gerade in wirtschaftlich angespannten Zeiten, in denen die Bau- und Finanzwirtschaft (Stichwort KIM-Verordnung) zu kämpfen hat, nicht sinnvoll. Eine Rückwirkung der Mietpreisbremse – wie von den Oppositionsparteien gefordert – konnte aber schließlich verhindert werden.
Zweitwohungsabgabe
Für Sprengstoff durch eine weitere „stille“ Enteignung ist durch eine auch in Wien geplante Zweitwohnungsabgabe, die mit 2025 in Kraft treten soll, gesorgt.
Noch vor wenigen Monaten beschloss die Bundesregierung im Kampf gegen die Teuerung eine Gebührenbremse, um die Menschen zu entlasten. Die Wiener Koalitionsregierung von SPÖ und NEOS reagiert auf diesen Gebührenstopp mit der Einführung einer Zweitwohnungsabgabe. Diese Abgabe wird für Personen fällig, die neben ihrem Hauptwohnsitz – unabhängig von einer allfälligen Meldung als Nebenwohnsitz – in Wien eine Zweitwohnung innehaben. Abgabenschuldner ist in der Regel der Eigentümer. Nur dann, wenn die Wohnung mindestens insgesamt sechs Monate im Kalenderjahr (entgeltlich) vermietet ist, ist im Fall einer Nebenwohnsitzmeldung durch den Mieter dieser zur Zahlung der Abgabe verpflichtet. Die in Aussicht genommene Abgabe, die sich darüber hinaus auch als Leerstandsabgabe durch die Hintertüre entpuppt, wird einen enormen bürokratischen und finanziellen Mehraufwand zur Folge haben. Sie ist ein Anschlag auf die private Altersvorsorge. In die Fehlbelegung im Gemeindebau greift der Staat hingegen nicht ein.
Novelle zum Denkmalschutzgesetz geplant
Zur Begutachtung stand ein Entwurf für eine Novellierung des Denkmalschutzgesetzes, mit welchem anstelle eines Bescheides Denkmale, die ein Ensemble bilden oder in einer österreichischen UNESCO-Welterbestätte liegen, eine Unterschutzstellung durch Verordnung erfolgen kann. Dass nach Erlassung der Verordnung Eigentümer die Möglichkeit haben, eine Entscheidung über das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Denkmals durch einen Bescheid zu erlangen, vermag diese Nachteile nicht wettzumachen, weil bereits durch die Verordnung eine Vermutung besteht, die eine nachträgliche Abänderung unrealistisch erscheinen lässt. Eine Unterschutzstellung durch Verordnung ist abzulehnen, weil keine ausreichende und gleichwertige Berücksichtigung individueller Parteienrechte stattfindet.
Erstmals soll ein aktiver Denkmalschutz durch eine grundsätzliche Erhaltungspflicht im Denkmalschutzgesetz implementiert werden, die abhängig von der „tatsächlichen oder sonst möglichen Ertragsfähigkeit oder sonstigen Verwertbarkeit des Denkmals in einem angemessenen Verhältnis“ stehen soll. Damit soll verhindert werden, dass Eigentümer das Objekt „mutwillig“ verfallen lassen, um einen Abbruch zu erreichen. Durch diese nicht mehr an geringe finanzielle Erfordernisse gebundene Erhaltungspflichten werden die Eigentümer von Denkmalen in aller Regel über die Maße gefordert. Dem Vorhaben eines aktiven Denkmalschutzes ist daher mit strikter Ablehnung zu begegnen.
Private Eigentümer eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes, das zumeist von Generation zu Generation weitergebeben wird, wenden in der Regel beachtliche Kosten für dessen Bewahrung und Erhaltung auf. Gleichzeitig leisten Sie einen unwiederbringlichen Beitrag für die Allgemeinheit, das Stadtbild und die Bewahrung des österreichischen Kulturgutes insgesamt. Bei Erfüllung der vom Denkmalamt vorgegebenen Auflagen werden idR erhebliche Eigenmittel aufgewendet, die Eigentümer oft an die Grenzen wirtschaftlicher Belastbarkeit führen. Wir haben uns auch gegen diesen Entwurf ausgesprochen.
Umso wichtiger sind daher Anreize, wofür vor allem das Mietrecht und das Steuerrecht eine geeignete Grundlage bilden. Natürlich wird sich der Verband diesen und noch einigen weiteren Themen auch in Zukunft mit vollem Einsatz und Elan widmen.
