Drei westliche Bundesländer setzen nach wie vor auf die Mobilisierung von Leerstand – unter Zuhilfenahme von fragwürdigen und teuren Monitoringsystemen sowie Strafen auf Eigentum.
Mit einer geplanten Novelle des am 1.1.2023 in Kraft getretenen Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetzes soll wenigstens die Pflicht der Gemeinden, Leerstandsabgaben zu erheben, beseitigt werden. Es wurde erkannt, dass der Wohnungsdruck nicht in allen Gemeinden gleich hoch ist. Daher soll die Entscheidung künftig den Gemeinden obliegen. Änderungen sind aber auch bei der Abgabenhöhe geplant: Ein externes Unternehmen wurde mit der Erstellung lokaler Mietpreisspiegel beauftragt. Das Land will auf dieser Grundlage durch Verordnung je Gemeinde einen Basismietwert bestimmen, der die Gemeinden ermächtigt, bis zu 30 Prozent dieses Wertes als Leerstandsabgabe einzuheben. Diese Vorgangsweise, mit der pauschal ein Basismietwert je Gemeinde für alle dort befindlichen Wohnungen ermittelt wird, der letztlich Grundlage für eine Besteuerung bilden soll, erscheint fragwürdig.
Kürzliche „Erfolgsmeldungen“ aus Innsbruck, wonach die Leerstandsquote dank Optimierung eines intensiven Leerstandsmonitorings von 8,8 Prozent auf 8,4 Prozent reduziert werden konnten, überzeugen nicht. Greenpeace hatte im April des Vorjahres eine österreichweite Leerstandsquote von 4,7 Prozent und in Tirol eine Quote von 5,6 Prozent erhoben.
Denn als „leer“ werden – ohne weitere Differenzierung – laut Stadt Innsbruck alle Wohnungen klassifiziert, die seit mindestens sechs Monaten keine Meldung als Haupt- oder Nebenwohnsitz aufweisen. Nimmt man – so die Berechnungen der Stadt Innsbruck – alle Wohnungen mit laufenden Bauvorhaben heraus, liegt die Leerstandsquote „nur mehr“ bei 8,1 Prozent.
Wir wissen, dass eine fehlende Wohnsitzmeldung keine ausreichende Grundlage für eine Besteuerung von Leerstand bildet. Neben laufenden Bauvorhaben kann es unzählige Gründe geben, warum eine Wohnung eine gewisse Zeit leer steht, ein langwieriges Verlassenschaftsverfahren sei nur beispielhaft genannt. Selbst wenn man den veröffentlichten Zahlen der Stadt Innsbruck Glauben schenkt, hat sich zum Stichtag 2. Jänner 2025 die Leerstandsquote um ca. 200 Wohnungen reduziert. Richtig formuliert: Im Vergleich zum Vorjahr wurden rund 200 zusätzliche Wohnungen als Haupt- oder Nebenwohnsitz registriert. Ob diese Zahlen den enormen bürokratischen und finanziellen Aufwand rechtfertigen?
Auch die Leerstandsquote in der Mozartstadt überzeugt nicht
Auch in Salzburg wird mit unsachlichen Methoden gearbeitet: Der Stromverbrauch dient hier als Indikator, um leerstehende Wohnungen zu identifizieren – ein Ansatz, der erhebliche Unsicherheiten birgt. Mit dieser Erhebungsmethode wurde 2022 ein geschätzter Gesamtleerstand von 3.600 Wohnungen in der Stadt Salzburg angenommen, was etwa 3,5 Prozent aller Wohnungen entspricht. Laut wissenschaftlicher Literatur ist eine Leerstandsquote bis 5 Prozent notwendig und unvermeidbar. Es stellt sich anhand der von Greenpeace für Österreich ermittelten Quote von 4,7 Prozent die Frage, ob hier tatsächlich ein Handlungsbedarf besteht.
Fazit beim Leerstand
Teilweise geht die Diskussion schon in die Richtung, dass man Menschen, die zu viel Wohnfläche nutzen, wegen „Unterbelegung“ einer Wohnung mit einer Alleinwohnsteuer ahndet (auch Mieter?), damit jüngere Familien in größere Wohnungen ziehen können.
Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB) stellt sich seit jeher vehement gegen eine solche Eigentumsstrafsteuer. Dazu haben wir intensiv auf medialer und politischer Ebene agiert. Mittlerweile haben die meisten Bundesländer – Kärnten, Oberösterreich, Niederösterreich und (vorläufig) auch Wien – der Besteuerung von Leerstand eine Absage erteilt und die Argumente des ÖHGB übernommen. Sogar die Steiermark, jenes Bundesland, das als eines der ersten eine solche Abgabe implementiert hatte, hat angekündigt, die Abgabe abzuschaffen.
Steuern auf Leerstand einzuheben, bedeutet am Ende des Tages einen enormen bürokratischen Aufwand, der in keinem Verhältnis zum Nutzen steht. Die Leerstandsabgabe ist und bleibt ein stumpfes, gleichzeitig aber teures Instrument, das sich kein effizienter Staat leistet.
Mietpreisbremsen?
In Deutschland und Österreich sind Mietbremsen ein politischer „Dauerbrenner“, der uns auch durch das heurige Jahr begleiten wird. Studien zeigen jedoch, dass steigende Wohnkosten vor allem auf höhere Nebenkosten und Energiekosten zurückzuführen sind – weniger auf die Hauptmietzinse. Diese Erkenntnis gilt überall dort, wo eine Politik der reinen Regulierung an den tatsächlichen Ursachen vorbeigeht.
Wer profitiert wirklich?
Der Effekt gleicht einer Gießkanne. Sie kommt auch Besserverdienenden zugute, die in Altbauwohnungen oder Gemeindewohnungen leben, während einkommensschwächere Haushalte von zielgerichteten Förderungen stärker profitieren könnten. Eine Deckelung erscheint damit weder fair noch treffsicher.
Bei all den Diskussionen wird ausgeklammert, dass vor Einführung einer Mietpreisbremse nicht nur die Mieten angepasst wurden und daher nicht nur die nominalen Bruttomieten gestiegen sind, sondern sich auch die Haushaltseinkommen im gleichen Ausmaß erhöht haben. Es stellt sich daher aus umverteilungspolitischer Sicht die Frage nach der Sinnhaftigkeit einer derartigen Bremse, und zwar nicht nur die von privaten Mietwohnungen, sondern auch die von Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen.
Fehlbelegungen im öffentlichen Wohnbau müssen ein Ende haben und der private Mietsektor muss liberalisiert werden, um das Wohnraumangebot im Bestand zu vergrößern, aber auch um das Vermieten attraktiv zu halten. Es ist nicht die Aufgabe privater Eigentümer, staatliche Verantwortung zu übernehmen.
