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Dezember 2014: ÖHGB-Präsident Prunbauer: Rasche Einigung bei Zubehör und Therme

Wird der parlamentarische Fahrplan eingehalten, soll bereits am 1.1.2015 eine Wohnrechtsnovelle in Kraft treten, die im Wohnungseigentum für langersehnte Rechtssicherheit im Bereich des Zubehörs sorgt. Im Mietrecht soll die Erhaltung von Thermen im Voll- und Teilanwendungsbereich künftig dem Vermieter obliegen, doch konnten in letzter Minute notwendige Klarstellungen getroffen werden.

Drei Jahre ließ die Sanierung im Wohnungseigentum auf sich warten. Wohnungseigentümer können endlich aufatmen, da Zubehör wie Kellerabteile, Autoabstellflächen oder Gärten bei der Übertragung vom Wohnungseigentum miterfasst ist, sofern sich aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder der Nutzwertermittlung ergibt, dass diese einer bestimmten Wohnung zugewiesen sind. Mit dieser Regel sind soweit als möglich alte Fälle wie auch der künftige Erwerb von Wohnungseigentum erfasst.

Gesetzliche Regelung bei Thermen und von Mietern gekauften Warmwasseraufbereitungsgeräten

Die schon lange erwartete Regelung beim „Thermenthema“ wurde nunmehr zeitgleich beschlossen. Wäre es nach dem im November im Ministerrat beschlossenen Gesetzesentwurf gegangen, hätte der Vermieter auch Warmwasseraufbereitungsgeräte erhalten müssen, die nicht er, sondern der Mieter angeschafft hat und die somit bei Anmietung des Mietgegenstandes nicht vorhanden waren. Die Erhaltungspflicht für einen vom Mieter beigestellten Gegenstand auf den Vermieter zu überwälzen hätte dazu beigetragen, das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung völlig aus der Balance zu bringen. Im parlamentarischen Bautenausschuss konnte schließlich eine entsprechende Änderung bewirkt werden, womit sich die Erhaltungspflicht des Vermieters nur auf mitvermietete Thermen und sonstige Warmwasseraufbereitungsgeräte erstreckt. Installiert also ein Mieter während des laufenden Mietverhältnisses eine Therme aus Eigenem, ist er demgemäß auch für deren Erhaltung zuständig.

Kein rückwirkender Anspruch

Problematisch war auch die im Ministerialentwurf vorgesehene Rückwirkung der Bestimmungen zu Lasten der Vermieter. Diese hätte zur Folge gehabt, dass eine Fülle von Ersatzansprüchen auf Vermieter eingeprasselt wäre und auch die Gerichte in weiterer Folge mit einer Klageflut belastet gewesen wären. Unmissverständlich konnte daher im Bautenausschuss klargestellt werden, dass es keine Rückwirkung der Neuerungen auf bereits vor dem Inkrafttreten abgeschlossene Sachverhalte geben soll. Wenn also beispielsweise ein Mieter, dessen Vertrag dem MRG-Vollanwendungsbereich unterliegt, bereits im Jahr 2012 eine defekt gewordene Heiztherme erneuert hat, kann er nicht unter Hinweis auf die neugeregelte Erhaltungspflicht des Vermieters bei noch aufrechtem Mietverhältnis einen Aufwandersatzanspruch gegen den Vermieter erheben.

Letztlich konnten auf Betreiben der Plattform für Immobilienwirtschaft die ärgsten Spitzen der mietrechtlichen Änderungen aus der Welt geschaffen werden.
Auf der Agenda „Leistbares Wohnen“ der österreichischen Bundesregierung stehen allerdings noch einige offene Punkte. Es bleibt zu hoffen, dass hier weniger in Form einer „ho ruck-Aktion“ vorgegangen wird, sondern gleichermaßen auch die Situation der Vermieter nach ausführlicher Diskussion Berücksichtigung findet.

Österr. Haus- & Grundbesitzerbund, Landesgerichtsstraße 6, A-1010 Wien, Tel. +43 (0)1 505 74 00, Email: office@oehgb.at
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