Bis zuletzt herrschte Hochspannung, ob die Richtwerte und Kategoriebeträge mit 1. April in Kraft treten oder nicht. Mit dem im Vorjahr von ÖVP, SPÖ, Grüne und FPÖ beschlossenen „Mietrechtlichen Pandemiefolgenlinderungsgesetz“ waren sich diese Parteien einig, die Anpassung der Richtwerte und Kategoriebeträge im folgenden Jahr nachzuholen und darüber hinaus auch ein Jahr später im Jahr 2023 eine weitere Anpassung der Richtwerte durchzuführen.
Davon wollen FPÖ und SPÖ heuer aber nichts mehr wissen. Des Weiteren fordern ihre beiden Bautensprecher eine Reform des Mietrechts mit exzessiver Ausdehnung des Vollanwendungsbereiches. Um leistbares Wohnen und Klimaschutz unter einen Hut zu bringen, sollen etwa nach den Vorstellungen der FPÖ sämtliche Einheiten mit thermisch-energetisch unterdurchschnittlicher Qualität unter das strenge Regime des Mietrechtsgesetzes fallen. Diese Forderung macht ihren parteipolitisch innewohnenden Populismus deutlich. Eine solche Umsetzung würde das Angebot an Wohnungen keinesfalls erhöhen, sondern das Gegenteil davon bewirken. Es stellt sich dabei auch die Frage, wie der Vermieter einer preisgeregelten Wohnung bei knappen Einnahmen die finanziellen Mittel für Investitionen aufbringen soll, um vorgegebene Standards zu erreichen. Ernsthaft anzunehmen, dass mit solch einer Maßnahme der Mietmarkt mieterfreundlicher wird, ist Elfenbeinturmpolitik.
Der ÖHGB hat sich dem Thema der Mietenanpassung im Sinne seiner Mitglieder auch medial besonders gewidmet. Mit insgesamt sieben Presseaussendungen konnten wir den MietervertreterInnen entsprechend Paroli bieten. Zahlreiche Medienberichte geben ein beredtes Zeugnis für die intensive Pressearbeit unserer Interessenvertretung in den vergangenen Wochen ab (siehe: www.oehgb.at). In einem Interview gegenüber der Tageszeitung „Der Standard“ begründete die Justizministerin ihre zögerliche Haltung für eine weitere Aussetzung u.a. damit, dass mit einer solchen Maßnahme nur die Mieterinnen und Mieter mit ohnehin schon gedeckelten Mieten geschützt würden. Mit eben dieser Argumentation, die wir in unserer gesamten Pressestrategie durchgezogen haben, konnten wir offensichtlich auch die Justizministerin überzeugen.
Lockdown und der Betrieb von Gastronomie
Mittlerweile liegt das vierte Urteil des OGH im Bereich der Mietzinsbefreiung bzw.-minderung von Geschäftsraummieten vor. Erfreulich ist, dass das Höchstgericht die Rechtslage doch deutlich anders als die Vorinstanzen beurteilt. Hatte die erste Instanz noch ausgesprochen, dass der Mieter nicht gezwungen werden kann, auf ein Abhol- und Lieferservice umzustellen, vertrat die zweite Instanz die Ansicht, dass Kriterium für die Brauchbarkeit des Mietobjektes ein bereits eingerichtetes Abhol- und Lieferservice ist. Der OGH hingegen sieht im Geschäftszwecke einer „Gastwirtschaft“ sämtliche Tätigkeiten erfasst, zu denen der Betreiber einer Gastwirtschaft nach der Gewerbeordnung berechtigt ist. Sofern also keine abweichende Vereinbarung zwischen den Parteien getroffen wurde, beinhaltet „Gastwirtschaft“ auch das Anbieten von „Essen und Trinken to go“. Bereits eine abstrakte Nutzungsmöglichkeit genügt, um zu einer zumindest teilweisen Brauchbarkeit mit anteiliger Mietzinsminderung zu gelangen. Die Beweislast für einen völlig fehlenden Gebrauchsnutzen obliegt dem Geschäftsraummieter. Damit hat der OGH objektiv und beide Seiten abwägend entschieden.
Bestellersystem ist kein „Bestseller“-System
Mit dem Bestellerprinzip beabsichtigt die Regierung einen Beitrag zum leistbaren Wohnen zu schaffen. Dass das „Bestellersystem“ aber kein „Bestseller-System“, sondern reine Showpolitik ist, wobei die Vorteile für Mieterinnen und Mieter überschaubar bleiben, liegt auf der Hand: In Deutschland gilt das Bestellerprinzip seit 2015. Wie bei unserem Nachbarn geschehen, wird auch bei uns das Wohnungsangebot zurückgehen. Wohnungen, die stark nachgefragt sind, werden zudem häufiger im Freundes- und Verwandtschaftskreis vergeben werden. Wir werden uns auf Massenbesichtigungen mit mehreren TeilnehmerInnen vorbereiten müssen. In Deutschland treiben auch Ablösen ihr Unwesen: Mithilfe von dubiosen Geschäftsmodellen kassiert nicht mehr der Makler, sondern mittlerweile der ausscheidende Mieter. Es kann davon ausgegangen werden, dass sich die Kosten für Wohnungssuchende nicht maßgeblich verringern werden, weil noch Ausgaben für zusätzliche Beratungstätigkeiten – etwa durch rechtsberatende Berufe – in Anspruch genommen werden müssen.
Die Inanspruchnahme eines Maklers oder einer Maklerin wird letztlich aus Vermietersicht zur wirtschaftlichen Frage, die in der aktuellen Situation besonders an Brisanz gewonnen hat. Nach der derzeitigen Rechtslage gibt es nämlich im Vollanwendungsbereich des MRG keine Möglichkeit, die Provision für den Makler als Ausgabe zu berücksichtigen. Auch scheidet aufgrund der Mietzinsregulierung eine Überwälzung dieser Kosten in die künftige Miete aus. Die Regelung für eine generelle Kostentragung durch den Vermieter stellt damit eine Mietzinsreduktion über die Bande dar.
Wie wenig durchdacht sich die für alle Mietverhältnisse geplanten Maklerregelungen erweisen, zeigt sich bei Mieten außerhalb des Vollanwendungsbereiches: Wenn etwa ein gut situierter Generaldirektor eine Villenetage oder ein Penthouse mieten möchte, zahlt künftig der Vermieter die Provision.
Das Bestellersystem schadet mehr als es Nutzen bringt. Es ist eine Bestrafungsaktion für die VermieterInnen von Wohnungen im Vollanwendungsbereich, es schützt die Falschen und es ist klar eigentumsfeindlich.
