Mit einem Baupaket hat die Bundesregierung Handlungsfähigkeit gezeigt. Der Bauwirtschaft soll aus der Krise geholfen, den Bürgern der Erwerb von Eigentum erleichtert, das Angebot an Wohnungen vergrößert und dem Klimawandel entgegengewirkt werden.
Zur Schaffung von leistbarem Wohnraum beschloss der Nationalrat – auch unter dem Blickwinkel der Klimaziele – noch vor Ostern das von der Bundesregierung angekündigte „Wohn- und Baupaket“. Dieses enthält einen Zweckzuschuss des Bundes iHv einer Milliarde Euro an die Länder, um zusätzlich leistbaren Wohnraum für Miete und Eigentum zu fördern und die Sanierung voranzutreiben. Die Länder erhalten zudem die Möglichkeit, zusätzliche Darlehen über die Bundesfinanzierungsagentur zum Zwecke der Wohnbauförderung aufzunehmen.
Eine Reihe von Änderungen betreffen das Einkommenssteuergesetz: Ökologische Neubauten und Sanierungen sowie der Umstieg auf erneuerbare Heizanlagen sollen vorangetrieben werden. Sanierungsmaßnahmen beschleunigt absetzbar gemacht werden und für Wohnneubauten, die bestimmte ökologische Standards erfüllen, sollen raschere Abschreibungen möglich sein. Aufwendungen für thermisch-energetische Sanierungen – darunter fallen der Einbau einer Wärmepumpe, Dämmung von Außenwänden, Fenstertausch etc. – bzw. für einen Heizkesseltausch werden steuerlich begünstigt.
Schließlich hatte sich die Regierung auch auf eine temporäre Streichung der Grundbuchs- und Pfandrechtseintragungsgebühr bei entgeltlichem Erwerb von Wohnraum bis zu einer Grenze von 500.000 Euro geeinigt.
Haftung für Bäume
Im Nationalrat wurde auch einstimmig eine Änderung des ABGB beschlossen, mit dem eine Neuregelung der Haftungsbestimmungen für Schäden, die durch das Umstürzen von Bäumen oder das Herabfallen von Ästen, entstehen. Mit dieser Änderung soll künftig verhindert werden, dass Eigentümer aus Angst vor einer etwaigen Haftung Bäume flächendeckend fällen. Bisher mussten Baumbesitzer – analog zur Gebäudehaftung – im Fall eines Schadens den Nachweis erbringen, dass sie keine Schuld trifft. Diese Beweislastumkehr entfällt jetzt und Geschädigte müssen nachweisen, dass der Eigentümer des Baumes Sorgfaltspflichten verletzt hat.
Länderkompetenz für Abgaben auf Leerstand
Weitaus weniger erfreulich ist die geplante Änderung, mit der den Ländern ausdrücklich die Kompetenz eingeräumt werden soll, Abgaben auf Leerstand, Freizeit- und Zweitwohnungen in weitaus größerem Umfang als bisher, einzuheben.
Dieses Vorhaben ist das Ergebnis einer seit mehreren Jahren in der Öffentlichkeit schwelenden Diskussion, die künstlich geschaffen und durch keine objektivierbaren Fakten untermauert ist. Der ÖHGB hat sich in den letzten drei Jahren dagegengestemmt und durch intensive PR und Öffentlichkeitsarbeit die Tücken einer solchen Steuer aufgezeigt. Näheres dazu ist auf der Website des ÖHGB in den Presseaussendungen und Medienberichten der letzten Jahre nachzulesen (www.oehgb.at).
Nach wie vor gibt es keine allgemein gültige Definition, was unter „Leerstand“ zu verstehen ist. Den sehr unterschiedlichen Lebensrealitäten zufolge gibt es eine Vielzahl von Gründen, warum eine Wohnung leer steht:
Die endgültige Dauer von Sanierungsarbeiten oder Umbauten zieht sich aufgrund von Wartezeiten für die Beschaffung von Materialien, der Suche nach geeigneten Professionisten, baulichen Verzögerungen in der Fertigstellung, finanzieller Bewältigung der enorm gestiegenen Material- und Personalkosten oftmals in die Länge. Diese mitunter unvorhersehbaren und schwer kalkulierbaren Umstände lassen sich in der Praxis kaum vermeiden und lassen sich daher nicht mit starren Fristen reglementieren.
Auch kann sich die (nachfolgende) Suche nach einem geeigneten Mieter als große Herausforderung erweisen, insbesondere in strukturschwachen Gebieten. Damit gehen auch im konkreten Fall entsprechende Beweislastprobleme des Abgabenschuldners einher, ob und welche zumutbaren Maßnahmen getroffen wurden.
Es gibt Fälle, in denen der Eigentümer einer vermieteten Wohnung zur Kündigung gezwungen wäre, wenn sein betagter Mieter aufgrund eines längeren Spitals- oder Heimaufenthaltes die Mietwohnung längere Zeit nicht benützt, andernfalls der Eigentümer die Abgabe zu entrichten hätte.
Betroffen sind auch Eigentümer, die ihre Wohnung z.B. erst in ein bis zwei Jahren für das Studium der eigenen Kinder oder die Unterbringung naher Angehöriger benötigen und aufgrund der zwingenden Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes, welches eine Mindestbefristungsdauer von drei Jahren beinhaltet, zur Bezahlung der Abgaben gezwungen sind. Der Zeitraum muss erzwungen abgewartet werden.
Mit der Übertragung der Kompetenz an die Länder ist das Problem nicht gelöst. Die künftige Herausforderung der Länder wird darin bestehen, die unterschiedlichen Fallkonstellationen zu erfassen und sachlich gerechtfertigte Fälle in weiterer Folge verfassungskonform in die entsprechenden Ausnahmebestimmungen zu kleiden.
Abgesehen von einem enormen bürokratischen und finanziellen Aufwand ist bis heute nicht abschließend geklärt, wie man Leerstand zweifelsfrei erheben kann. Die vor rund zwei Jahren vom Finanzministerium ins Treffen geführten Indizien ohne Beweiskraft – anhand des Melderegisters oder des Stromverbrauchs – sagen nichts über die reale Situation eines Leerstandes aus. Eine ausführliche Stellungnahme des ÖHGB zum aktuellen Vorhaben ist auf den Parlamentsseiten nachzulesen. Unter www.parlament.gv.at/gegenstand/XXVII/A/3944 gibt es auch die Möglichkeit für Sie, die Stellungnahme des ÖHGB zu unterstützen
