Die bis zuletzt emotional aufgeheizten Diskussionen um eine „Mietpreisbremse“ endeten mit einem Nationalratsbeschluss, der die Rechtssicherheit (nach Festlegung im mietzinsrechtlichen Pandemiefolgenlinderungsgesetz 2021) im Lande wahrt: der ÖHGB konnte seine Argumente durchbringen.
Der Verfassungsgerichtshof bestätigte kürzlich die Berechnung des Lagezuschlages anhand des aktuellen Verkehrswertes einer Liegenschaft und berief sich dabei auf seine bisherige Judikatur.
Unsere langjährige Forderung nach einer Verbesserung beim Erlangen von Krediten für ältere Personen erfolgt jetzt durch eine Novelle zum Hypothekar- und Immobilienfinanzierungsgesetz. Außerdem befürwortet der Finanzminister weitere Erleichterungen bei der Anschaffung von Eigentum.
Richtwertanpassung: Spannung bis zur letzten Minute
„Die Lasten müssen sozial fair verteilt werden“, diese Ansicht des WIFO-Chefs Prof. Gabriel Felbermayr zur derzeitigen Geldentwertung teilt auch der ÖHGB. Doch seine medial verbreitete Ansage zur Aufteilung der Richtwertmieten-Anpassung auf drei Jahre konnten wir nicht befürworten. Private Vermieter können den Wohlstandsverlust nicht allein schultern. Immobilieneigentümer, die sich oft über Jahrzehnte Vermögen aufgebaut haben, gehören nicht zwingend zur Klasse der oberen Zehntausend. Nicht jeder Eigentümer hat ein hohes Einkommen oder eine hohe Pension. Den Menschen wird seit Jahrzehnten geraten, Eigentum anzuschaffen, um durch Mieterträge im Alter die Rentenzahlungen aufzubessern. Soll das alles plötzlich nicht mehr gelten? Der ÖHGB sprach sich gegen einen Eingriff in die derzeitige Rechtslage bei Mieten aus. Zahlreiche Experten teilten unsere Ansicht, dass es falsch ist, dort einzugreifen, wo bereits eine starke Regulierung besteht. Das Beispiel Berlin hat deutlich vor Augen geführt, dass ein Mietpreisdeckel mehr Schaden verursacht als Nutzen stiftet. Durch ein schwindendes Wohnungsangebot verteuerten sich schließlich die Mieten, da viele Mietwohnungen als Eigentumswohnungen an Selbstnutzer verkauft wurden. Obwohl das Gesetz in der Zwischenzeit gekippt wurde, ist der Berliner Wohnungsmarkt jetzt instabil und die Mieten sind höher als sie es vor der Mietpreisbremse waren.
Mieten waren und sind keine Inflationstreiber
Dass der Einfluss einer Valorisierung der Richtwerte auf den Verbraucherpreisindex und die gemessene Inflationsrate gerade einmal 0,1 Prozentpunkte umfasst, berechnete der Inflationsexperte des WIFO Dr. Josef Baumgartner. Auch die Zahlen der Statistik Austria bescheinigen, dass in den Jahren 2021 und 2022 bezahlte Wohnungsmieten gerade einmal um 3 Prozent, Energiekosten im Wohnbereich hingegen um 54,1 Prozent gestiegen waren. Erst kürzlich hob Wien Energie ihre Preise für Gas um über 65 (!) Prozent an. Die Stadt Wien führte sowohl 2022 als auch 2023 eine Gebührenerhöhung durch. Gehälter und Löhne wurden an die Inflation angepasst. Warum dürfen Mieten nicht angepasst werden?
Mietpreisbremse: Keine Treffsicherheit
Eine Beschneidung der Anpassung durch eine Mietpreisbremse ist weder sozial, fair noch treffsicher. Profitiert hätten nicht nur förderwürdige Menschen im Bereich der gesetzlich regulierten und stark geschützten Richtwerte, sondern vor allem Besserverdiener, die in einer schicken Altbauwohnung leben und deren Löhne bereits entsprechend angehoben wurden. Auch die – an der Zahl nicht zu vernachlässigenden – Mieter einer Gemeindewohnung, die mittlerweile ebenfalls gut verdienen, hätten zu den Nutznießern einer solchen Mietpreisbremse gezählt.
Bereits letztes Jahr hatte sich der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund anlässlich der mit 1. April 2022 anstehenden Indexierung der Richtwert- und Kategoriemieten für seine Mitglieder stark gemacht. Und auch dieses Jahr setzten wir unsere Argumente konsequent und beharrlich in zahlreichen Presseaussendungen, Interviews gegenüber Fernsehen und Radio sowie unzähligen Medienberichten ein, um das durchzusetzen, was zwei Jahre zuvor mit Stimmen der ÖVP, SPÖ, Grüne und FPÖ im Parlament gesetzlich beschlossen wurde und worauf tausende Vermieter vertraut hatten. Denn auch Vermieter sind von der Inflation betroffen und benötigen die Anpassung für ihre Investitionen. Lesen Sie von unserer Öffentlichkeitsarbeit in: oehgb.at/medienberichte
Lagezuschlag: Verfassungsgerichtshof hält an seiner Judikatur fest
Ein Antrag auf Normenkontrolle beim Verfassungsgerichtshof wurde abgelehnt. Der Standard berichtete vor rund einem Jahr, dass die Wiener SPÖ gegen den Lagezuschlag, vornehmlich in der Wiener Innenstadt, Bedenken hatte. Nach Ansicht von zwei beschwerdeführenden Mietern würden Vermieter bei der Berechnung des Lagezuschlages unverhältnismäßig von gestiegenen Grundstückskosten profitieren. Mieterschützern war diese Berechnung ein Dorn im Auge. Eine Ungleichbehandlung ortete die Beschwerdeführerin auch im starken Gefälle zwischen einer Bejahung und Verneinung des Zuschlages durch den OGH. Schließlich vermeinten sie, dass die Unterscheidung zwischen durchschnittlichen und überdurchschnittlichen Lagen nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens gegen das rechtsstaatliche Bestimmtheitserfordernis verstoße und mit Gleichheitswidrigkeit behaftet sei.
In weiterer Folge wurden sowohl die Lagezuschlagskarte als auch der „Richtwertrechner“, den die Stadt Wien zur Verfügung gestellt hatte, aus dem Netz entfernt.
In dem ergangenen Beschluss hielt der Verfassungsgerichtshof in kleiner Besetzung jüngst fest, dass der Antrag keine hinreichende Aussicht auf Erfolg habe und verwies auf die bisherige Rechtsprechung. Der Gerichtshof hatte bekanntlich vor mehreren Jahren aufgrund eines Parteiantrages – damals von Vermieterseite – eine Verfassungswidrigkeit von Bestimmungen des Richtwert- und Mietrechtsgesetzes betreffend das Mietzinsbegrenzungssystem verworfen. Das Höchstgericht begründete damals – wie auch heute – seine Entscheidung damit, dass der Gesetzgeber den ihm offenstehenden rechtspolitischen Gestaltungsspielraum in Zusammenhang mit der gesetzlichen Mietzinsbegrenzung nicht überschritten hatte. Das Richtwertsystem bleibt damit in Geltung. Die Berechnung erfolgt anhand der aktuellen Grundkosten.
Flexibilisierung bei Kreditanträgen
Es war kein Einzelfall, dass Kreditanträge von Personen im fortgeschrittenen Alter durch heimische Banken abgelehnt wurden. Grund dafür war § 9 Abs 5 Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz, wonach ein Kredit nicht gewährt werden durfte, wenn eine Kreditwürdigkeitsprüfung ergab, dass die Verpflichtungen des Kreditvertrages – etwa durch einen möglichen Todesfall – nicht erfüllt werden können.
Besonders Liegenschaftseigentümern wurden in der Vergangenheit die strengen Kriterien bei der Kreditvergabe zum Verhängnis. Notwendige Finanzierungen und somit auch Renovierungen beziehungsweise Adaptierungen wurden aus Gründen des Alters verwehrt. Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB) forderte in einer Stellungnahme angesichts der Sicherheiten von Liegenschaftseigentümern eine größtmögliche Flexibilisierung im Hinblick auf die Kreditwürdigkeit der Antragsteller.
Durch eine Novelle, die mit 1. April in Kraft getreten ist, wird nun normiert, dass ein höheres Alter per se keinen Ausschließungsgrund mehr darstellt. Künftig müssen im Zuge der Kreditwürdigkeitsprüfung bestehende Sicherheiten, somit auch Immobilien, und die Wahrscheinlichkeit, mit der die Vertragsverpflichtungen erfüllt werden können, berücksichtigt werden.
Der ÖHGB begrüßt diese Maßnahme! Dass dem weitere Schritte folgen müssen, ist auch dem Finanzminister Dr. Magnus Brunner. bewusst. Er hat sich bereits für eine Verbesserung der Rahmenbedingungen zum Erwerb von Eigentum, vor allem für junge Familien ausgesprochen.
Das Thema Eigentum und Erleichterungen bei der Anschaffung ist eine wirtschaftliche, aber auch eine gesellschaftliche Notwendigkeit. Eine Steigerung der Eigentumsquote kann günstig auf die Vermögensverteilung wirken. Leistbare Kredite und treffsichere Förderprogramme sind ein wesentlicher Baustein dafür, gerade für junge Menschen und Familien.
