- Zwei höchstgerichtliche Entscheidungen zur Wertsicherung von Mietverträgen sorgten in den vergangenen Wochen für Schlagzeilen in den Medien und Aufregung bei den Vermietern.
- Befristete Mietverträge stehen politisch unter Druck – ihre Bedeutung für den Markt ist enorm.
- Die EU diskutiert neue Beihilferegeln für Wohnraum – mit Folgen auch für Österreich.
- Das Thema Leerstand gewinnt innerhalb der EU an Aufmerksamkeit – letztlich aber soll dies eine Angelegenheit der Mitgliedstaaten bleiben.
- Als Fixtermin im Herbst steht wieder der 11. Wohn- und Immobilienrechtstag bevor, der am 20.9.2023 als Online-Kongress stattfindet.
Erfreuliche Wende bei Wertsicherungsklauseln
Für Unsicherheit sorgte in den letzten zwei Jahren die oberstgerichtliche Rechtsprechung zu Wertsicherungsklauseln. Enthält eine Wertsicherungsklausel die Möglichkeit des Unternehmers, bereits innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss eine Preiserhöhung vorzunehmen, muss sie gemäß § 6 Abs 2 Z 4 KSchG mit dem Verbraucher im Einzelnen ausgehandelt werden. Nach diesen Entscheidungen war die Befürchtung groß, dass u.a. unzählige Wertsicherungsvereinbarungen in Mietverträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern nichtig wären. Betroffen waren demnach nicht nur künftige Valorisierungen, sondern auch Wertsicherungen, die viele Jahre zurückliegen, was weit über den Bereich der Bestandsverhältnisse negative Auswirkungen gehabt hätte.
Mit Entscheidung vom 24. Juni 2025 ging der Verfassungsgerichtshof nach seinen eigenen Ausführungen bei Auslegung des normativen Inhalts des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG von der dazu ergangenen Rechtsprechung des OGH aus. Dies bedeute, dass die angeführte Bestimmung sowohl Ziel- als auch Dauerschuldverhältnisse, und auch viele Mietverträge erfasste und er dagegen keine verfassungsmäßigen Bedenken hatte.
Am 30.7.2025, also nur wenige Wochen nach Entscheidung des VfGH, prüfte der 10. Senat des OGH in Kenntnis des VfGH-Urteils und der Vorentscheidungen des 2. und 8. Senats Wertsicherungsklauseln. Er sprach aus, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse (etwa Bestandverträge), die darauf angelegt sind, dass die Leistung des Unternehmers (Vermieters) nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist, nicht anwendbar ist.
Die jüngste Entscheidung des OGH zu § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist ausdrücklich zu begrüßen. Zum einen sorgt sie für Klarheit bei der richtigen Auslegung dieser Bestimmung, zum anderen erkennt der OGH zutreffend an, dass alternative Auslegungen für Vermieter mit erheblichen Unsicherheiten verbunden wären. Auch wenn die Änderung der bisherigen Judikatur nicht durch einen verstärkten Senat beschlossen wurde, ist dennoch davon auszugehen, dass sich künftig der OGH an dieser neuen Linie orientieren wird.
Befristungen: Garant für leistbaren Wohnraum
Das aktuelle Regierungsprogramm sieht vor, dass die Mindestbefristungsdauer von drei auf fünf Jahre zu verlängern ist. Um entsprechend politischen Druck aufzubauen und diese Maßnahme im Sinne ihrer Kampagne voranzutreiben, hielt die Arbeiterkammer am 20. August eine Pressekonferenz ab und zeichnete ein verzerrtes Bild: Befristete Mietverträge würden überhandnehmen und Mieter unter Druck setzen. Die Fakten sprechen dagegen. Laut Statistik Austria ist der Anteil befristeter Hauptmietverhältnisse seit 2017 lediglich von 21,9 auf 24,8 % gestiegen – ein überschaubarer Zuwachs. In Wien, wo die meisten Mietverhältnisse abgeschlossen werden, erhöhte sich der Wert seit 2017 um nur 3,6 Punkte auf 19,7 %. Von einer Explosion kann also keine Rede sein.
Befristungen haben in der Praxis gute Gründe: z.B. Wohnungen werden für Kinder freigehalten, nach Sanierungen selbst genutzt oder während Auslandsaufenthalten vermietet. Ohne diese Möglichkeit würden viele Objekte gar nicht erst auf den Markt kommen – das Angebot würde kleiner, nicht größer. Zu berücksichtigen ist, dass jeder Mieterwechsel dem Vermieter Geld kostet – von Renovierung über Inserate bis zur Verwaltung. Langfristige, stabile Mietverhältnisse liegen daher sehr wohl im Interesse der Vermieter.
Befristungen sind zudem ein Korrektiv für die strengen Kündigungsbeschränkungen im Mietrecht. Würden sie abgeschafft oder verschärft, drohten unkündbare Zwangsdauerschuldverhältnisse – im Extremfall über Generationen. Gleichzeitig wurden zuletzt gesetzliche Mietanpassungen ausgesetzt, was die Planbarkeit für Eigentümer massiv untergräbt.
Ein Blick nach Vorarlberg zeigt, dass Wohnungen im sozialen Wohnbau fast ausschließlich befristet vergeben werden: Dort helfen sie, Fehlbelegungen zu vermeiden und Wohnraum bedarfsgerecht zu verteilen. Diese Maßnahme wäre auch in anderen Bundesländern zu begrüßen. Die Behauptung, Mieter wären „erpressbar“, stimmt nicht: Kein Mieter muss verlängern. Gesetzwidrig überhöhte Mieten können auch noch nach Ablauf der Befristung überprüft werden. Der Gesetzgeber hat hier also bereits Vorkehrungen getroffen.
Auch eine Ausdehnung von Mietzinsbeschränkungen auf weitere Bereiche, wie es die Mieter-Lobbies MVÖ und AK fordern, sind völlig kontraproduktiv, zumal die reinen Mietzinse mit 4,4 % unter der allgemeinen Inflation liegen. Die Auswirkungen solcher Beschränkungen wären allerdings fatal. Der Wohnungsmangel würde sich erhöhen und auch zu einem Rückgang von Investitionen führen, die den Wohnungsmarkt in Schieflage versetzen.
EU-Pläne: Mehr Sozialwohnungen – weniger Markt?
Um gleich im sozialen Wohnbau zu verbleiben: Die Europäische Kommission plant eine Überarbeitung der beihilferechtlichen Vorschriften für Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse (DAWI) im Bereich des Wohnens. Ziel ist es, durch eine erweiterte Definition von „erschwinglichem Wohnraum“ den Zugang zu staatlicher Förderung auszuweiten und Investitionen in den Wohnungsbau zu erleichtern.
Österreich weist im europäischen Vergleich einen überdurchschnittlich hohen Anteil an sozialem Wohnbau auf: Rund 60 % des gesamten Mietwohnungsbestandes entfallen auf Gemeindewohnungen und gemeinnützige Genossenschaften, lediglich 40 % auf den privaten Sektor. Gleichzeitig liegt Österreich bei der Eigentumsquote EU-weit an vorletzter Stelle.
Trotzdem finden Förderwürdige oft keine geförderte Wohnung, während Gutverdiener im Gemeindebau bleiben. Die Statistik zeigt: Der Anteil von Hochverdienern in Gemeindewohnungen hat sich seit 2017 verdoppelt, während ärmere Haushalte verstärkt im privaten Mietsektor landen.
Der ÖHGB sprach sich in einer Stellungnahme strikt gegen derartige Vorhaben aus. Förderungen müssen dort ankommen, wo sie gebraucht werden. Statt immer mehr Objektförderung braucht es zielgerichtete Subjektförderung und faire Bedingungen für private Vermieter.
Leerstand: Keine Zuständigkeit der EU
Die EU legt ihren Fokus auf bezahlbaren Wohnraum. In diesem Zusammenhang gewinnt das Thema leerstehender und ungenutzter Wohnimmobilien zunehmend an Bedeutung. Während Neubauten nach wie vor unverzichtbar sind, werden leerstehende Wohnungen zunehmend als Möglichkeit gesehen, das Wohnungsangebot schneller zu erweitern.
Der ÖHGB hat sich seit dem Jahr 2021 intensiv mit diesem Thema auseinandergesetzt (https://www.ots.at/presseaussendung/OTS_20210910_OTS0060/oehgb-leerstandsabgabe-macht-keinen-sinn uva) und in der politischen und medialen Debatte ein Alleinstellungsmerkmal als Kritiker entwickelt.
Bis heute existiert keine anerkannte Definition, was unter „Leerstand“ zu verstehen ist. Die Gründe dafür, warum eine Wohnung eine Zeit lang nicht benutzt wird, sind vielfältig. Die Vermietung ist ein Geschäftsmodell. Leerstehung verursacht laufend Kosten. Natürlicher Leerstand bis 5 % ist unvermeidbar und notwendig. Selbst Greenpeace ermittelte in Österreich nur 4,7 % Leerstand – völlig im Rahmen des Normalen. Alle bisher bekannten Erhebungen (Stromverbrauch, Melderegister etc.) sind methodisch untauglich und hochgradig unzuverlässig.
Beim Thema „Leerstand von Wohnraum“ handelt es sich um einen Bereich, der in die ausschließliche Zuständigkeit der Mitgliedstaaten fällt. Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund lehnt daher jegliche Befassung durch die EU mit aller Schärfe ab. Die EU hat weder rechtlich noch sachlich die Kompetenz, in nationale Eigentumsrechte einzugreifen.
Resumee: Eigentum respektieren, um den Markt zu beleben
Eigentümer leisten einen wichtigen Beitrag in der Bereitstellung von Wohnraum. Dies verdient Anerkennung und nicht Bestrafung. Ob es um Wertsicherung, Befristungen oder diverse EU-Pläne geht – alle Debatten zeigen eines: Ein funktionierender Wohnungsmarkt braucht faire Rahmenbedingungen für private Eigentümer.
11. Wiener Immobilien- und Mietrechtstag
Juristen, Ökonomen und Praktiker der Immobilienwirtschaft haben auch dieses Jahr wieder die Möglichkeit, am mittlerweile 11. Wiener Immobilien- und Mietrechtstag teilzunehmen. Zahlreiche Vorträge, zu denen auch ich wieder als Redner eingeladen worden bin, informieren über Entwicklungen und Neuerungen im Immobilien- und Mietrecht. Die Inhalte werden ab 20. September 2025 abrufbar sein. Die Teilnahme an dieser Onlineveranstaltung ist gratis. Eine Übersicht über das Programm sowie eine Anmeldung können Sie unter www.wimt.at vornehmen.
