Aktuell befinden sich zwei Gesetzesentwürfe in Vorbereitung: Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz enthält weitreichende Beschränkungen im Bereich der Wertsicherung und nunmehr auch bezüglich bislang freie Mieten. Befristungen sollen auf fünf Jahre verlängert werden. Eine Änderung des Besitzschutzrechts geht mit einer Aufweichung dieses wichtigen Instruments einher.
Das mittlerweile 5. MILG ist geplant
Wer in Österreich eine Wohnung vermietet, kennt das Spiel: Kaum zieht die Inflation an, schiebt die Politik reflexartig den Schwarzen Peter den Vermietern zu. Hauptmieten werden zum Preistreiber stilisiert, obwohl Zahlen der Statistik Austria seit Jahren das Gegenteil belegen. Trotzdem steht nun das nächste mietrechtliche Experiment ins Haus: Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz will die Regierung Mieten erneut deckeln, bremsen und länger befristen. Diese untauglichen Maßnahmen im Kampf gegen die allgemeine Teuerung untergraben das Vertrauen in die Rechtsstaatlichkeit, verhindern notwendige Investitionen und verknappen das Angebot am Wohnungsmarkt. Sie werden auch den Mietern schaden.
Deckel drauf und das war´s?
Das Herzstück des Gesetzes ist die Beschränkung der Wertanpassung. Ab 2026 dürfen Richtwert-, Kategorie- und angemessene Mieten maximal um 1 % steigen, 2027 um 2 %. Ab 2028 gilt ein allgemeiner Deckel von 3 % – erstmals auch für die bislang „freien Mieten“.
Damit wird ein Paradigmenwechsel vollzogen: Der Begriff der „freien Mieten“ verliert seine Bedeutung und Eigentum verliert ein Stück weit seine wirtschaftliche Freiheit.
Wertsicherungen sind aber keine willkürliche Erhöhung, sondern ein Inflationsausgleich. Sie halten das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung stabil. Wenn der Bäcker sein Brot teurer verkaufen darf, weil Mehl und Strom steigen, sollte das Prinzip auch bei Mieten gelten. Wer hier eingreift, verschiebt das Gleichgewicht – mit Folgen, die sich nicht sofort zeigen, aber umso nachhaltiger sind.
Mieten sind kein Inflationsmotor
Die Regierung behauptet, dass die Mieten die Inflation nach oben getrieben haben. Doch die Fakten sprechen dagegen. Zwischen 2021 und 2022 etwa stiegen die Wohnkosten insgesamt um fast 21 %. Der Anteil „bezahlte Wohnungsmieten“ betrug jedoch gerade einmal 3 %. Den wirklichen Schub lieferten Energiepreise (+54 %) und Instandhaltungskosten (+26 %).
Seit dem Jahr 2020 bis einschließlich Juli 2025 haben sich laut Statistik Austria die Hauptmietzinse sogar um 4 Prozent unterhalb der allgemeinen Teuerung entwickelt.
Ein jüngster Bericht von Raiffeisen Research bestätigt ebenfalls, dass die Hauptmieten für das Inflationsgeschehen kaum eine Rolle spielen. Verantwortlich für den jüngsten Inflationsanstieg waren das Auslaufen der Strompreisbremse und anderer befristeter Maßnahmen im Strom-/Gasbereich zusammen mit deutlichen Anstiegen der Netzentgelte. Demnach erhöhten die Strompreise die gesamte Teuerung um 0,7 Prozentpunkte (zusammen mit anderen Maßnahmen im Energiebereich knapp 1 Prozentpunkt). Aber auch Dienstleistungen haben die Inflation maßgeblich beeinflusst. Nicht aber die jetzt gesetzlich beschränkten Hauptmietzinse.
Gießkanne statt Treffsicherheit
Von einer Mietpreisbremse, wie sie die Regierung anstrebt, profitieren durch die Bank alle Mieter – auch jene, die es gar nicht nötig haben. Gutverdienende in großzügigen Altbauwohnungen freuen sich genauso wie Haushalte mit knappen Budgets. Das ist das Gegenteil von sozialer Treffsicherheit.
Gezielte Unterstützung – etwa durch Wohnkostenzuschüsse – würde dort helfen, wo Bedarf besteht. Stattdessen werden Aufgaben der öffentlichen Hand den Vermietern übertragen.
Die Investitionsfrage
Ein Mietpreisdeckel mag kurzfristig gut klingen. Aber er bremst Investitionen. Wohnungen müssen saniert, modernisiert und klimafit gemacht werden. All das kostet und wird nicht billiger, sondern teurer.
Wenn Einnahmen künstlich gedeckelt werden, verschiebt man diese Investitionen nach hinten oder streicht sie ganz.
Am Ende verlieren aber alle: Eigentümer, die keine Rendite erzielen und somit auch keine Investitionen vornehmen können, Mieter, die in unsanierten Wohnungen leben, Wohnungssuchende die mangels Angebotes auf der Strecke bleiben und die Gesellschaft, die ihre Klimaziele verfehlt.
Fünf Jahre Mindestbefristung: Weniger Flexibilität, weniger Angebot
Die zweite große Neuerung ist die Verlängerung der Mindestbefristung von drei auf fünf Jahre. Damit soll angeblich Stabilität für Mieter erreicht werden. In der Praxis bedeutet es aber, dass viele Wohnungen nicht mehr vermietet werden können. Befristungen haben gute Gründe: Man braucht die Wohnung in absehbarer Zeit für die Familie, plant eine Sanierung oder möchte sich schlicht nicht über Jahrzehnte binden. Wird die Hürde höher, bleibt so manche Wohnung einfach leer oder wird verkauft. Auch hier gilt: Weniger Angebot führt nicht zu niedrigeren, sondern zu höheren Preisen.
Die geplante Verlängerung der Mindestbefristungsdauer von Mietverträgen auf fünf Jahre soll ausschließlich für Vermieter Anwendung finden, die als Unternehmer einzustufen sind. Doch wirft diese Beurteilung erhebliche rechtliche Bedenken auf. Schon die Abgrenzung, wer als Unternehmer im mietrechtlichen Kontext gilt, ist unscharf. Die Erläuternden Bemerkungen halten dazu fest, dass als „annähernde Richtzahl für die Mehrzahl von Vertragspartnern angenommen wurde, dass der private Hauseigentümer (noch) als Verbraucher anzusehen ist, wenn in seinem Haus nicht mehr als fünf Mietgegenstände in Bestand gegeben werden.“ Abgesehen von einer Richtzahl, die keine Rechtssicherheit für den Vermieter bringt, stellt sich die Frage, wie vorzugehen ist, wenn sich die Zahl der Mietobjekte ändert. Wie wirkt sich eine Reduzierung auf bestehende und wieder zu verlängernde Mietverhältnisse aus und umgekehrt?
Folgen für alle Eigentümer
Es wird von außen davon ausgegangen, dass negative Eingriffe in das Befristungsrecht nur große Immobilienunternehmen betreffen würden. Übersehen werden die vielen kleinen und mittleren Vermieter, die einen wesentlichen Anteil am Vermietungsgeschehen haben. Rund die Hälfte der Österreicher lebt im Eigentum. Viele Familien haben Wohnungen als Altersvorsorge oder Kreditsicherheit gekauft. Wenn der Staat die Erträge deckelt, sinkt auch der Wert. Wer einen Kredit besichern muss, spürt das unmittelbar.
Energie, Baukosten, Materialpreise und Zinsen treiben die Teuerung – nicht die Mieten. Eingriffe in die Eigentumsrechte lösen keine Probleme, sie verschärfen sie. Bei Betriebskosten (auch der öffentlichen Hand) wird aber nicht eingegriffen.
Wir benötigen Investitionsanreize, Rechtssicherheit und gezielte Unterstützung für jene, die sie wirklich benötigen. Stattdessen werden immer neue Fesseln für Vermieter geschnürt. Das Ergebnis: weniger Sanierungen, weniger Neubau, weniger Wohnungen am Markt.
Aufweichung von Besitzschutz
Ein weiteres Gesetzesvorhaben betrifft Änderungen im Besitzschutz: Bereits das Regierungsprogramm kündigte „Maßnahmen gegen Abzocke bei Besitzstörung und gegen Abmahnmissbrauch“ im Zusammenhang mit Kraftfahrzeugen an. Hintergrund bilden Fälle, in denen mit einem Kraftfahrzeug eine Besitzstörung begangen wird und der in seinem Besitz gestörte Eigentümer eine Besitzstörungsklage androht, sollte nicht ein höherer Geldbetrag gezahlt werden. Klassiker sind auch PKW-Lenker, die die Abkürzung über eine Tankstelle nehmen oder Garageneinfahrten blockieren.
Nun liegt ein Gesetzesentwurf vor, um etwaiger Geschäftemacherei einen Riegel vorzuschieben. Die unterstellte Profitgier durch den Besitzgestörten wird dabei höher bewertet als das Rechtsschutzbedürfnis. Durch Gesetz soll der Streitwert nach dem Rechtsanwaltstarifgesetz von 800 auf 40 Euro herabgesetzt werden. Für die Dauer von fünf Jahren soll überdies ein Instanzenzug an den Obersten Gerichtshof eingeräumt werden, die Judikatur verschiedener Landesgerichte zu vereinheitlichen und durch Rechtsklarheit und Rechtssicherheit Missbrauch zu vermeiden.
Tatsächlich ist kein Fall mit dem anderen vergleichbar. Auch handelt es sich nicht um komplexe Rechtsfragen, sondern um reine Tatsachenfragen. Besitzstörungen hängen von konkreten Umständen ab und die Gerichte haben bereits ausreichend Leitlinien entwickelt, etwa zur Frage einer klaren Kennzeichnung. Dass der Gesetzgeber dennoch über Kostenregelungen in die Justiz eingreift, zeigt welches seltsame Verhältnis zum Eigentumsschutz besteht. Denn eines darf nicht übersehen werden: Im Regelfall sind Eigentümer betroffen, in deren Besitz rechtswidrig eingegriffen wurde. Auch ist die Zulassung eines Revisionsrekurses an den Obersten Gerichtshof bei einem Streitwert in dieser Höhe völlig systemwidrig.
Unterm Strich bedeutet der Entwurf keine Stärkung der Rechtssicherheit, sondern eine Schwächung des Besitzschutzes. Wer Eigentum oder Besitz stört, wird entlastet – wer gestört wird, kann dagegen nicht rasch Abhilfe verschaffen.
11. WIMT ist online abrufbar
Zu einem Fixpunkt innerhalb der Immobilienbranche entwickelte sich der von Univ.-Prof. Dr. Helmut Ofner veranstaltete mittlerweile 11. Wiener Immobilien- und Mietrechtstag, der seit 27. September abrufbar ist und bis Ende Oktober angesehen werden kann. Ein breites Spektrum an Fachvorträgen – auch ich konnte dieses Jahr wieder mit einem Vortrag über „Schadenersatz und Gewährleistung im Liegenschaftsrecht“ beitragen – lieferte den zahlreichen Teilnehmern ein Update über aktuelle Entwicklungen. Nützen Sie die Möglichkeit, die Vorträge abzurufen! Die Anmeldung ist unter www.wimt.at möglich.
