Die Diskussion um die Grundsteuer nimmt erneut Fahrt auf – mit erheblichen Folgen für Eigentümer und Mieter. Auch eine langjährige Forderung der Mietervertreter droht zu einer verdeckten Mietzinsregulierung und „Massen-Bestandsteuer“ zu geraten. Der „Internationale Tag des Eigentums“ steht auch heuer mit einem aktuellen Thema, das von hochkarätigen Experten aus unterschiedlichen Perspektiven beleuchtet wird, auf dem Programm.
Reform der Grundsteuer: Wiederholter Druck von Gemeinde- und Städtebund
Das mit weitreichenden Folgen für die Wohnraumvermietung gespickte 5. MILG hatte nicht einmal noch den Ministerrat passiert, da brachten Gemeinde- und Städtebund bereits die Forderung nach einer Reform der Grundsteuer an die Öffentlichkeit. Während Gemeindebundpräsident DI Johannes Pressl in der ORF Pressestunde von „notwendigen Modernisierungen“ sprach, die eine Anhebung der Grundsteuer rechtfertigen würden, brachte es Städtebund Generalsekretär Thomas Weninger auf den Punkt. Er beklagte, dass Gemeinden und Städte mit ihren finanziellen Nöten nicht allein gelassen werden dürfen und forderte daher möglichst rasch eine Reform der Grundsteuer, um die maroden Kommunalbudgets zu sanieren.
Werden die Gemeinden tatsächlich im Stich gelassen?
Der Einwand, die Grundsteuer sei seit den 1970-er Jahren nicht erhöht worden, überzeugt nicht, da sich insgesamt auf dem Abgaben- und Gebührensektor der Kommunen viel geändert hat und diese Steuer nicht mit anderen Ländern verglichen werden kann.
Während in anderen Staaten öffentliche Leistungen wie Wasserversorgung oder Abwasser und Abfallentsorgung durch die kommunale Grundsteuer abgedeckt sind, werden solche Leistungen in Österreich durch separate Gebühren finanziert und regelmäßig valorisiert. Im Gegensatz dazu wurden die Hauptmietzinse aus privaten Vermietungen durch mittlerweile vier Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetze und das Pandemiefolgenlinderungsgesetz ausgesetzt oder zumindest stark eingeschränkt, ein weiteres Gesetz, das 5. MILG, wird aktuell im Parlament behandelt. Jede Änderung ist besteuert, sei es Verkauf, seien es Umwidmungen, seien es Mieterträge.
Den Städten und Gemeinden wurden außerdem eine Reihe anderer, besserer und höherer Einkunftsquellen erschlossen. Die Palette ist breit und reicht von Infrastrukturabgaben bis hin zu Poolabgaben. Auch wurden in Vorarlberg, Salzburg, Tirol und der Steiermark Leerstands- und Zweitwohnsitzabgaben eingeführt.
Bereits 2023 hatte die österreichische Bundesregierung im Kampf gegen die Teuerung ein Bundesgesetz zur Einführung einer „Gebührenbremse“ verabschiedet und den Ländern einen Zweckzuschuss in Höhe von 150 Millionen gewährt. Im Gegenzug sollten die Gemeinden auf die volle Inflationsanpassung von Wasser- und Müllgebühren verzichten.
Laut Berechnungen durch die Agenda Austria hatten die Gemeinden 2024 um 31 Prozent mehr Geld zur Verfügung als vor der Pandemie im Jahr 2019. Gestiegen sind allerdings die Ausgaben, die nun mit einem Griff auf das Immobilienvermögen wieder wettgemacht werden sollen.
Die Gefahr lauert im Detail: Ist die Möglichkeit der Einhebung höherer Grundsteuern einmal eröffnet, kann man nicht abschätzen, wie groß die Auswirkungen – kurz- mittel- und langfristig – sind. Mit einer Anpassung der Grundsteuer wird die Büchse der Pandora geöffnet, weil dann weitere Erhöhungen in unterschiedlichen Bereichen folgen werden.
„Entrümpelung“ der Betriebskosten
Parallel zu dieser versteckten Vermögenssteuer kursieren neuerlich Forderungen der Mietervertreter, den Betriebskostenkatalog zu „entrümpeln“. In der Praxis würde das bedeuten, dass Positionen wie Grundsteuer, Hausverwaltung oder Versicherungsprämien künftig nicht mehr auf Mieter überwälzt werden dürfen.
Der Ausschluss von Versicherungsprämien aus den Betriebskosten könnte zur Folge haben, dass im Fall eines Schadens ohne (ausreichende) Versicherung das Bewohnen des Hauses nicht mehr sichergestellt wäre. Eine funktionierende Hausverwaltung ist Grundvoraussetzung für die ordnungsgemäße Erhaltung des Hauses und damit für die Sicherheit und Wohnqualität der Mieter – diese Kosten aus dem Betriebskostenkatalog zu streichen, hieße an der falschen Stelle zu sparen.
Auch die Grundsteuer wird im Rahmen der Betriebskosten an die Mieter weiterverrechnet. Das erklärt sich daraus, dass derjenige, der eine Wohnung bewohnt, auch von den Leistungen der Gemeinden – wie Infrastruktur, Straßen und Beleuchtung – profitiert. Eine geplante Reform, die eine drastische Erhöhung der Grundsteuer vorsieht, gleichzeitig die Möglichkeit der Weiterverrechnung an Mieter abschafft, wäre eine klare Fehlentscheidung mit fatalen Folgen. Gerade im regulierten Mietwohnungssegment hätten solche „Mietzinsbeschränkung über die Bande“ die stärksten Auswirkungen. Sie würde erneut vermögende Mieter mit der Gießkanne – auf Kosten der privaten Vermieter – bevorzugen, deren Miete künstlich niedrig gehalten wird und fernab marktkonformer Beträge liegt. Auf diese Weise würde die Last einseitig auf Eigentümer abwälzt und jene bestraft werden, die Wohnraum bereitstellen und erhalten. Schon jetzt fehlt es an Mitteln für Erhaltung, Modernisierung und Klimainvestitionen.
Wer Wohnraum erhalten oder verbessern will, braucht Planungssicherheit – keine ständig neuen Eingriffe, die wirtschaftliche Kalkulationen ins Wanken bringen.
Statt private Vermieter immer weiter zu belasten, wäre es Aufgabe der öffentlichen Hand, dort anzusetzen, wo die größten Ungleichgewichte bestehen: im öffentlichen Wohnsektor. Rund 60 Prozent aller Mietverhältnisse in Österreich entfallen auf Gemeinden und Genossenschaften – mit hoher Fehlbelegung und mangelnder Treffsicherheit.
Eigentum fördern statt bestrafen
Eine Reform der Grundsteuer darf nicht zur pauschalen Vermögensabgabe werden. Ebenso wenig darf die Diskussion um eine „Entrümpelung“ der Betriebskosten zu einer in Wahrheit verdeckten Mietzinsregulierung über Umwege führen.
Wie aus Ankündigungen der SPÖ bekannt, wünscht sie sich noch einiges mehr bis hin zu völlig systemwidrigen Verwaltungsstrafen für Vermieter.
10. Dezember: Internationaler Tag des Eigentums
Der diesjährige Internationale Tag des Eigentums beschäftigt sich mit den Auswirkungen von Teuerung und Inflation auf die Immobilienwirtschaft. Wertsicherungen sollen den Wert von Immobilien vor Wertverlust schützen. Eine Anpassung an die Kaufkraft ist daher nicht als Erhöhung zu werten, sondern wahrt die Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung.
Ich freue mich, dass drei renommierte Vortragende zu diesem Thema referieren: Mag. Matthias Reith, CIIA, Senior Ökonom Raiffeisen Research wird den „Immobilienmarkt im Kreuzfeuer von Wirtschaft und Politik“ beleuchten, Mag. Marie Sophie Lamezan-Salins, Geschäftsführerin der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Wien wird über „Immobilieneigentum im Spannungsfeld von Privatautonomie und staatlicher Regulatorik“ referieren und Univ. Prof. Dr. Helmut Ofner, Vorstand des Instituts für Europarecht, Internationales Recht und Rechtsvergleichung der Universität Wien wird zu „Wertsicherung – haben wir noch ein Problem?“ vortragen.
Um allen unseren Mitgliedern in ganz Österreich die Möglichkeit zu geben, diese profunden Analysen zu verfolgen, werden wir auch dieses Jahr die Veranstaltung online durchführen.
Über Ihre Teilnahme freue ich mich sehr!
