Gibt die Politik das Versprechen, ein Eingriff sei nur „vorübergehend“, dann ist höchste Vorsicht geboten. Aus der Vergangenheit wissen wir, dass auch zeitlich befristete Beschränkungen die Angewohnheit haben, zu bleiben – und sich in der Praxis zu verselbstständigen.
Deutschland liefert dazu ein Beispiel, das uns zu denken geben sollte: Die Mietpreisbremse, einst als temporäres Instrument zur Entlastung angespannter Märkte eingeführt, wurde kürzlich bis zum Jahr 2029 verlängert. Und das, obwohl längst klar ist: Sie bringt nicht annähernd das, was sie verspricht.
Kommt uns das nicht bekannt vor?
Es ist eine Tatsache, dass die Deckelung der Mieten das Angebot künstlich verknappt. Niemand möchte in Mietwohnungen investieren, wenn Rendite und Rechtslage unkalkulierbar sind, weil der Staat die Preisbildung übernommen hat und noch dazu die Beschränkungen und Änderungen ganz knapp hintereinander einführt – das ist durchaus ein Verstoß gegen den Vertrauensschutz (siehe 3. und 4. MILG).
Was als Wohnraumsicherung für Mieter gedacht war, hat sich längst als Investitionsbremse entlarvt – bei ständig steigender Nachfrage.
Empfehlung statt Verordnung
Mit der kürzlich ausgelaufene KIM-Verordnung und der Empfehlung der Finanzmarktaufsicht zur Weiterführung der Kreditvorgaben, liefert Österreich ein weiteres schädliches Beispiel. Seit ihrer Einführung im Jahr 2022 sorgte die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungs-Maßnahmen-Verordnung, kurz KIM-VO genannt, für massive Verunsicherung bei Banken, Bauträgern und an Eigentum Interessierten. Zurückzuführen war dies auf die rigiden Vorgaben bei der Beleihungsgrenze, den Eigenmittelanteilen und der Schuldendienstquote. Die KIM-Verordnung hat junge Familien entmutigt, Banken entmündigt und leistbares Eigentum blockiert.
Die aktuell vorherrschenden Bedingungen am heimischen Wohnungsmarkt verlangen Flexibilität: Banken brauchen keine fixen Quoten und keine bevormundenden Empfehlungen, sondern Spielraum für eine verantwortungsvolle Kreditvergabe und die Möglichkeit, kundenspezifisch zu entscheiden. Der ÖHGB hat diese Fortsetzung einer gescheiterten Regulierungslogik klar kritisiert: Wer Eigentum ermöglichen will, muss Vertrauen in die Menschen haben und den Banken Verantwortung zugestehen. Gerade in einem Land, in dem die Eigentumsquote ohnehin zu den niedrigsten in Europa zählt, ist die Förderung von Eigentum keine ideologische Frage, sondern eine sozialpolitische Notwendigkeit.
Gute Löhne, schlechte Stimmung
Für ein Umdenken wäre gerade jetzt der ideale Zeitpunkt. Österreich liegt bei der Lohnentwicklung im Spitzenfeld, doch die Menschen beklagen, sich immer weniger leisten zu können. An den Wohnkosten liegt das allerdings nicht, die sich seit Jahren stabil im Bereich zwischen 18% und 19% des verfügbaren Haushaltseinkommens bewegen, wie von der Agenda Austria berechnet. Laut Statistik Austria lagen die durchschnittlichen Hauptmietzinserhöhungen seit 2020 mit 4,4 % unter der allgemeinen Inflation im Gegensatz zu den rasant gestiegenen Betriebskosten, die durch Energiepreise, Gebühren und Abgaben befeuert wurden.
Das veröffentlichte Bild der „armen“ Mieter in den Medien hält sich hartnäckig, wenngleich es nicht den Tatsachen entspricht. Viel mehr treffen staatlich verordnete Regulierungen private Vermieter, deren reale Einnahmensituation und damit Investitionsmöglichkeit sich verschlechtert. Der Staat ist in jedem Fall der Gewinner: Wer im Monat 1.000 Euro Bruttomiete zu zahlen hat, muss dafür fast 1.800 Euro erwirtschaften. Dem Vermieter bleiben am Ende kaum mehr als 420 Euro übrig, während 1.150 Euro an den Staat gehen, so die Agenda Austria. Aber auch Investoren werden in Österreich weniger bauen. Nicht vermietende Eigentümer haben ebenfalls Nachteile zu tragen etc.
EU-Pläne: Die nächste Umverteilung rollt heran
Auch die jüngsten Pläne der EU-Kommission zur Änderung der Beihilfevorschriften im Wohnbereich zeigen, wohin eine falsch verstandene Wohnpolitik führt: Der Begriff „erschwinglicher Wohnraum“ soll so ausgeweitet werden, dass künftig auch Haushalte mit mittleren oder überdurchschnittlichen Einkommen Zugang zu geförderten Wohnungen erhalten. Auf diese Weise sollen Investitionen in den Wohnungsbau erleichtert werden.
Österreich weist im europäischen Vergleich einen überdurchschnittlich hohen Anteil an sozialem Wohnbau auf: Rund 60 % des gesamten Mietwohnungsbestandes entfallen auf Gemeindewohnungen und gemeinnützige Genossenschaften, lediglich 40 % auf den privaten Sektor. Trotz dieses enorm hohen Anteils an sozialem Wohnbau gelingt es der öffentlichen Hand nicht, all jene, die auf entsprechende Unterstützung angewiesen wären, mit einer Wohnung zu versorgen. Stattdessen profitieren vielfach Haushalte mit überdurchschnittlichem Einkommen von staatlich gefördertem Wohnraum, dessen Finanzierung aus Steuermitteln erfolgt.
Auf diese Entwicklung reagiert die Wohnungspolitik durch weitere regulatorische Eingriffe in das Mietrecht. Dadurch werden die Aufgaben der öffentlichen Hand sukzessive auf private Vermieter überwälzt und der Wohn- und Mietmarkt beschädigt.
Eine Politik mit Gießkanne statt Zielgenauigkeit
In der längst fälligen Beseitigung der mangelnden Treffsicherheit im geförderten Wohnbau, wird für ideologische Wohnpolitik oftmals das Argument der sozialen Durchmischung bemüht. Das „Gießkannenprinzip“ schafft keinen Wohnraum, aber es schädigt den Wohnungsmarkt.
Der bekannte Vorschlag des ÖHGB: Im sozialen Wohnbau sollen von Mietern marktübliche Mieten verlangt werden. Mietzinsreduktionen soll es solange und sobald nur geben, wenn Mieter das brauchen. Der erzielte Überschuss soll für Subjektförderung „förderwürdiger“ Mieter verwendet werden, die nicht im geförderten Wohnbau eine Wohnung erhalten.
Es bedarf eines ausgewogenen Mix aus Objekt- und Subjektförderung und eine Rückbesinnung auf marktwirtschaftliche Prinzipien: Nur durch Liberalisierung, gezielte Förderung, fairen Wettbewerb und Schaffung von Investitionsanreizen kann das Ziel eines funktionierenden Wohnungsmarktes in Europa erreicht werden.
Ob Mietpreisbremse, KIM-Verordnung oder Änderung der EU-Beihilfevorschriften: Der Wohnungsmarkt braucht Verlässlichkeit, Eigentumsperspektiven und Vertrauen.
