Im noch jungen Jahr 2023 stehen einige Themen auf der Agenda, die unsere ganze Aufmerksamkeit und unseren intensiven Einsatz benötigen werden.
Nun doch Bestellerprinzip
Unmittelbar nach Durchlaufen der Begutachtungsphase im Frühjahr 2022 wurde es still um das Bestellerprinzip. Erst in den letzten Wochen des alten Jahres flammten heiße Diskussionen auf, die für einiges mediales Aufsehen sorgten. Von Mietervertretern wurde der Vorwurf erhoben, dass der Entwurf zum Maklergesetz Schlupflöcher für Umgehungen ermöglichen würde. Vor allem die SPÖ übte an dem Gesetzesvorhaben scharfe Kritik und bezeichnete es als „Mogelpackung“.
Ein adaptierter Gesetzesentwurf passierte schließlich kurz vor Weihnachten den Ministerrat, um am Inkrafttreten einer Novelle mit 1. Juli 2023 festzuhalten. Während von grüner Seite behauptet wird, mit der geplanten Änderung des Maklergesetzes einen nachhaltigen Beitrag zum leistbaren Wohnen geschaffen zu haben, ebbt die Ablehnung und Kritik auch am adaptierten Entwurf von Seite der Mietervertreter nicht ab.
Dass mit der Einführung eines „Bestellerprinzips“ kein großer Wurf gelungen ist, sondern im Gegenteil eine Verschlechterung eintreten wird, ist offensichtlich:
Das Beauftragen eines Maklers durch den Vermieter wird zurückgehen. Das Angebot an Wohnungen wird keinesfalls größer, sondern geringer ausfallen und damit zum Nachteil der Mieter gereichen: Gerade günstige Wohnungen werden zunehmend – ohne Zuschaltung eines Maklers – im Familien- und Bekanntenkreis, also von „Privat an Privat“ vergeben. Massenbesichtigungen werden an der Tagesordnung stehen, weil der Vermieter nicht die Zeit hat, für eine Wohnung zahlreiche Besichtigungen durchzuführen.
Bisher haben die Aufklärungs- und Informationspflichten, die durch den Makler besorgt wurden, für ein hohes Maß an Transparenz gesorgt. Die Wahrnehmung dieser Pflichten durch den Makler gegenüber einem Mietinteressenten hat zudem dazu beigetragen, dass keine offensichtlich rechtswidrigen Vereinbarungen getroffen wurden, da der Makler ja dafür haftet. Ein Mieter ist bei Anmietung einer Wohnung mit einer Fülle an Fragen konfrontiert und auf Unterstützung angewiesen, die er sich anderweitig – etwa durch Beauftragung eines Rechtsvertreters – besorgen muss.
So werden wohl vermehrt Kosten für die Inanspruchnahme rechtsberatender Berufe und/oder erhebliche Streitigkeiten im Nachhinein entstehen. Die kolportierte Kostenersparnis ist nicht oder nicht in dem angestrebten Ausmaß gegeben. Wenn kein rechtsfreundlicher Rat eingeholt wird, werden zudem die gerichtlichen Streitigkeiten zunehmen.
Begünstigt werden auch Mieter, die im Luxussegment anmieten wollen oder nach einer Ferienwohnung als Zweitwohnsitz suchen. Die soziale Treffsicherheit der in Aussicht gestellten Bestimmung ist damit mehr als nur fragwürdig: Es profitieren Besserverdiener, die sich die Bezahlung der Dienstleistung des Maklers ohne Probleme leisten könnten und es werden Eigentümer belastet, die ohnehin Schwierigkeiten haben, für die betreffende Wohnung einen geeigneten Mieter zu finden. Bei Durchschnittswohnungen wird – so die Mietervertreter – die Wohnung dem Vermieter ohnehin „aus der Hand gerissen“. Bisher von Maklern ins Netz gestellte Angebote werden schwinden oder reduziert – Wohnungen für den Mieterinteressenten werden demnach schwerer zu finden sein.
Umwelt und Klima: Erneuerbare-Wärme-Gesetz und Energieeffizienzgesetz
Verzögerungen hat es auch beim Erneuerbare-Wärme-Gesetz gegeben, das die gesetzliche Grundlage für den Ausstieg aus der fossil betriebenen Wärmebereitstellung schaffen soll. Das Gesetz hätte bereits mit 1. Jänner 2023 in Kraft treten sollen. Der Entwurf durchlief zwar Anfang November den Ministerrat und wurde als Regierungsvorlage dem Ausschuss für Wirtschaft, Industrie und Energie übermittelt. Beratungen wurden bisher noch nicht aufgenommen. Auch dank unserer Öffentlichkeitsarbeit konnte die Kritik des ÖHGB, dass das Gesetzesvorhaben in der geplanten Form weder technisch, zeitlich noch finanziell machbar ist, entsprechend platziert und wahrgenommen werden.
Noch im alten Jahr in Begutachtung gegangen ist das Energieeffizienzgesetz, das den Endenergieverbrauch bis 2030 drastisch mindern soll. „Wir machen uns gemeinsam an die Arbeit und dichten die Fenster in unserem Haus Österreich ab“, so die Ministerin vor Journalisten. Ähnlich wie die Kampagne des Klimaschutzministeriums zum Tausch des Heizkessels „Holen wir die Leichen aus dem Keller“ erinnern derlei Aussagen an den historisch bekannten Satz „Wenn sie kein Brot haben, sollen sie doch Kuchen essen“.
Mietzinse: Indexierung, nicht Erhöhung!
Die aktuellen Teuerungen in allen Lebensbereichen sind ein Problem, das uns noch länger begleiten wird. Davon betroffen sind auch die Mieten, deren Indexierung im vergangenen Jahr heiß umkämpft wurde und gewiss auch in diesem Jahr Thema sein wird. Laut Mietzinsrechtlichem Pandemiefolgenlinderungsgesetz wurde die im Jahr 2021 fällige Valorisierung der Richtwerte und Kategoriebeträge ausgesetzt und auf den 1.4.2022 verschoben. Laut diesem Gesetz soll eine weitere Anpassung der Richtwerte mit 1.4.2023 erfolgen. Bei der Valorisierung der Kategoriebeträge ist hingegen das Überschreiten einer fünf Prozent-Schwelle maßgebend.
Aus dem Justizministerium hieß es, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, die Indexierung auszuschöpfen. Die Stadt Wien hat jedenfalls vergangenes Jahr unmittelbar nach Inkrafttreten der Verordnung die Anhebung der Richtwerte im Gemeindebau vorgenommen. Auch 2021 hatte die Bundeshauptstadt die Gebühren für Wasser, Abwasser, Abfall angehoben. Eine weitere Gebührenvalorisierung erfolgte mit 1. Jänner 2023. Die Stadt Wien begründet ihr Vorgehen mit der Vornahme notwendiger Investitionen. Nicht nur die Stadt, auch private Vermieter müssen laufend investieren. Der allgemeinen Teuerung geschuldet sind auch die Kosten des Bau- und Baunebengewerbes enorm gestiegen. Schon deshalb wäre die Indexierung nach dem – allerdings höheren – Baukostenindex gerechtfertigt.
Für unsere Mitglieder stehen die Serviceleistungen unserer Landes- und Bezirksverbände zur Verfügung, um allfällige Fragen im Zusammenhang mit der eigenen Immobilie zu klären und fachliche Unterstützung zu geben!
Ich wünsche Ihnen und Ihren Familien alles Gute für das neue Jahr!
